Нові закони, нові афериНа думку Тимофія Сікорського, партнера юридичної фірми «Салком», новаторські зміни в законі про реєстрацію речових прав принесли нові, більш витончені способи шахрайства. Але і старі, перевірені часом механізми відбирання чужих квартир і грошей нікуди не поділися. За весь час існування ринку нерухомості в Україні з’явилася велика кількість способів шахрайства з квартирами.
Перший напрямок – це шахрайство на ринку первинного житла. Сюди відносяться подвійні продажі майнових прав.
Другий напрямок незаконних угод характерний для вторинного ринку і включає продаж квартир за підробленими документами або дублікатами, спірні продажі без згоди співвласників майна, а також махінації з реєстраційними даними.
Не власність, а право вимогиКупуючи квартиру в ще недобудованому будинку потрібно пам’ятати, що цілком реально можна виявитися не єдиним претендентом на житло.
Анна Гадяцька, юрист ЮК «Олексій Пуха і Партнери» нагадує, що інвестування в будівництво будинку, з наміром придбати квартиру у власність після закінчення будівництва, несе в собі великі ризики для покупців, оскільки немає гарантій того, що:
-Будинок добудують в зазначені терміни;
-Покупець отримає у власність оплачену квартиру;
-Будинок матиме всі комунікаційні підключення.
Або просто забудовник візьме, і продасть квартиру кілька разів, змушуючи покупців доводити своє законне право на нерухомість через суд.
Що стосується подвійних продажів майнових прав, то даний ризик пов’язаний з тим, що в Україні відсутній єдиний реєстр майнових прав, пояснює ситуацію, що склалася, Тимофій Сікорський.
Буває, іноді відбуваються технічні помилки, коли майнові права на одну й ту ж квартиру продаються двічі. Але такі помилки, як правило, швидко виправляються сумлінним забудовником, оскільки репутація – дорожче.
А ось недобросовісному забудовнику це дає можливість безконтрольно маніпулювати майновими правами на одну і ту ж квартиру, тобто продавати її двічі, тричі, а реально свої зобов’язання не виконувати.
До речі, судова практика з цього питання схиляється до позиції, що майнові права не дають права автоматично стати власником квартири, а надають лише право вимоги передати квартиру.
Відтак, купуючи житло до здачі будинку в експлуатацію, потрібно пам’ятати, що претендентів на житло може виявитися більше, ніж Ви один.
Як купувати на «первинці»?Ніякі заходи не можуть гарантувати безпеку покупця на сто відсотків, але щоб істотно знизити ризики при купівлі житла на первинному ринку, потрібно звернути увагу на забудовника, документи і динаміку будівництва будинку.
На думку Анни Гадяцької, при інвестуванні на первинному ринку, обов’язково потрібно звернути увагу на такі моменти:
Надійність забудовника. Будівельна компанія повинна володіти достатнім фінансовим капіталом, зарекомендувати себе успішними результатами роботи на ринку нерухомості, мати портфель успішно зданих об’єктів, бажано без практики судових розглядів за невиконаними зобов’язаннями.
Щоб уникнути проблем в майбутньому, краще не піддаватися на привабливі пропозиції і ціни на нерухомість невідомих на ринку компаній.
Потрібно переконатися в наявності документів у забудовника на право будівництва. А саме правовий статус землі, на якій ведеться будівництво, її цільове призначення і чи має забудовник право розпоряджатися нею. Забудовник повинен мати ліцензію на будівництво і дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий архітектурно-будівельною інспекцією.
Будівельний об’єкт повинен мати проектну документацію, яка успішно пройшла експертизу.
Якщо не хочете неприємних сюрпризів в майбутньому, договори на купівлю квартири потрібно читати, і читати уважно. Також потрібно звернути увагу на схему купівлі житла і основні умови придбання.
Не забудьте стежити за перебігом будівництва будинку, який повинен бути стабільним, і не вигаданим. Якщо будівництво йде дуже повільно або зовсім зупинилося, саме час починати бити тривогу.
Щоб знизити ризики продажу квартири двом і більше покупцям, при укладанні договору потрібно позначити, який об’єкт купується (номер квартири, поверх, номер будинку) його площа і вартість.
Ні в якому разі не можна оплачувати забудовнику велику суму, ніж було вказано при укладанні угоди.
Афери на «вторинці»На вторинному ринку житла шахрайських схем ще більше, і вони більш різноманітні. Продаж квартир за дублікатами і підробленими документами – це старий спосіб шахрайства, розповідає Тимофій Сікорський.
Видача дубліката, сама по собі, закону не суперечить, однак якщо хтось намагається продати квартиру саме за дублікатом, то це має насторожувати, оскільки неясною залишається доля оригіналу документа на цю квартиру. Такий оригінал може «спливти» в самий непідходящий момент і тоді право власності може бути оскаржене.
Нерідкісні випадки заперечування договорів колишнім чоловіком або дружиною продавця. Часто в новому паспорті у продавця може не бути відмітки про розірвання шлюбу, під час якого і була куплена квартира.
Окремо хотілося б виділити продаж квартир за «старими» документам, які в електронному реєстрі не зареєстровані. Це взагалі неоране поле для шахрая.
Зустрічаються і зовсім унікальні випадки шахрайства. Наприклад, коли покупець оглядає одну квартиру, а за паперами отримує зовсім іншу.
Більша частина афер з нерухомістю проводиться за підробленими документами. Сучасні технічні можливості дозволяють шахраям отримувати доступ до необхідних бланків, договорів і печаток.
Нерідко використовується схема продажу житла за дорученням, коли власник цієї нерухомості вже помер. Така угода не може бути законною, і з часом буде розірвана.
Також шахраї можуть запропонувати продати квартиру, до якої ніякого стосунку не мають. Як тільки вони отримують завдаток, відразу зникають. Шансів повернути гроші в такій ситуації майже немає.
Як купувати на «вторинці»?При операціях з нерухомістю на вторинному ринку також цілком реально зіткнутися з шахрайськими схемами, якими активно користуються як продавці, так і покупці, коментує Анна Гадяцька.
Щоб знизити ризики при купівлі квартири, необхідно:-Уважно вивчити документи на квартиру. Укладати договір на купівлю квартири потрібно тільки з тим продавцем, який має законне право на продаж цієї нерухомості, і за згодою співвласників майна.
-При купівлі квартири, яку власник отримав за заповітом, необхідно переконатися у відсутності прав на цю квартиру інших спадкоємців, інакше виникає ризик оскарження спадщини та договору купівлі-продажу.
-Уважно вивчити і оглянути оригінали всіх документів на квартиру, і документи, що засвідчують особу продавця і покупця.
На думку Тимофія Сікорського, при купівлі вторинного житла необхідно перевірити всю історію переходу права власності на квартиру і включити в договір максимальну кількість захисних застережень і штрафних санкцій.
Крім того, можна скористатися електронним реєстром, який дозволяє в режимі онлайн проводити перевірку нерухомості. Тому не зайвим буде періодично перевіряти, чи все в порядку з вашою власністю.
Шахрайство онлайнКвартирні шахраї не стоять на місці, винаходячи нові схеми для обману. За даними Асоціації ЕМА, вже відомо про декілька сайтів, які нібито пропонують на продаж квартири в Києві. Але кінцева мета шахраїв – виманити гроші у потенційних покупців.
Для цього проводиться фіктивний розіграш квартир, і «переможцям лотереї», який отримав смс про виграш, для оформлення документів на житло пропонують оплатити 1% державного мита від його вартості.
В реальності «новобудова» виявилася давно зданим в експлуатацію будинком, все первинне житло вже давно розпродано.
Шахрайська схема виглядає так:Шахраї знаходять «підходящу» адресу в реально існуючому будинку, і пишуть сайт, на який викладають інформацію про розіграш квартир в цьому будинку.
Для додання правдоподібності акції, шахраї наповнюють сайт схожим чином, як це дійсно відбувається на сайтах з продажу житла – описують переваги місця розташування будинку, дають планування квартир.
Однак і назва компанії, і назва житлового комплексу – вигадані. Як і назви компаній, за підтримки яких нібито проводиться акція.
Злочинці роблять масову розсилку смс з текстом про виграш квартир. Більшість користувачів не повірять в «свою удачу», здогадавшись, що мають справу з шахрайством. Але знайдуться ті, хто повірить, зрадіє, зайде на вказаний в смс сайт, щоб дізнатися подробиці, знайде там контакти «призового відділу» – і подзвонить.
Шахрай, який видає себе за «відповідального фахівця», в телефонній розмові переконає жертву заплатити всі державні збори, в тому числі 1% вартості житла. Сума буде не маленька, але що таке 7 або 10 тисяч гривень, якщо мова йде про цілу квартиру в Києві!
Після того, як жертва переведе шахраям гроші, телефон «фахівця» або зміниться, або перестане відповідати. Іноді шахраї тягнуть час, знаходять причини для затримки з врученням «призу», щоб встигнути обдурити більше людей.
Що робити, щоб не стати жертвою шахраїв:-Не вірити, що можна перемогти в акції, не беручи в ній участі. Чудеса – це з області фантазій, а реальний відсоток переможців в різноманітних акціях, тим більше, з такими дорогими призами, дуже невеликий.
-Перевіряти інформацію. Після перевірки може виявитися, що ніякого забудовника не існує, а розрекламованої новобудови або зовсім немає, або вона знаходиться зовсім в іншому місці.
-Не переводити ніяких грошей до отримання будь-якого грошового призу. Навіть якщо Ви – щасливчик, і дійсно перемогли в якийсь акції, для початку переконайтеся в реальності призу, отримаєте на нього права, а потім переводьте «податки». До речі, податок треба платити в державні органи, а не переказувати на чийсь особистий рахунок!
За матеріалами Finance.UA
