Арендаторы боятся арендодателей, а те - арендаторов. Что делать? Обязательно заключить грамотно составленный договор, дабы в дальнейшем было поменьше неприятностей.
Риски арендатора
Возможность доступа арендодателя в помещение -- основной риск для арендатора. Владелец жилья не всегда извещает о своем намерении посетить сдаваемую квартиру. Но это неприятная мелочь в сравнении с остальным. "Существует риск того, что арендодатель поменяет замки в квартире и не допустит арендатора к пользованию жильем, либо появится третье лицо, утверждающее, что именно оно является собственником квартиры", -- отмечает директор судебного департамента международной юридической группы "AstapovLawyers" Анатолий Косован. Кроме того, случается, что жилье сдает человек, которые не является его собственником.
Арендатор может столкнуться и с тем, что хозяин ежемесячно будет повышать цену аренды, объясняя свои действия ситуацией на рынке.
При краткосрочной аренде квартиры с полным "фаршем" ее владельцы берут денежный залог -- в качестве гарантии того, что имущество будет в полной сохранности, и по окончании сроков аренды квартиросъемщик может столкнуться с тем, что ему откажутся отдавать деньги, утверждая, что в квартире чего-то недостает.
Арендатор также рискует быть обвиненным в порче имущества. Например, перед выселением хозяин может обнаружить вздувшийся паркет, причем в том месте, куда квартиросъемщик даже не заглядывал. Поэтому, снимая квартиру, следует осматривать все углы и закоулки и сразу указывать на существующие недостатки в договоре аренды.
Риски арендодателя
Основной риск для владельца квартиры, сдаваемой в аренду, -- это несвоевременная оплата аренды, просроченные коммунальные платежи, пожар, порча или кража имущества. Впрочем, от последних трех зол можно застраховаться. А вот от того, что в квартире устроят "притон" или будут постоянно организовывать шумные вечеринки, не застрахуешься.
Как избежать рисков
Для арендатора очень важно быть уверенным в том, что человек, которому предполагается платить немалые деньги, на самом деле тот, за кого себя выдает, то есть хозяин квартиры. Поэтому следует убедиться в том, что у арендодателя есть документы на квартиру (ордер, договор купли--продажи, дарственная и прочее). Также следует обязательно сверить паспортные данные и узнать, кто в квартире прописан. Ведь бывали случаи, когда хозяева скромно умалчивали, что в квартире прописан родственник, пребывающий в длительной загранкомандировке или в местах лишения свободы.
Арендодателю также стоит проверить паспорт арендатора. Кроме того, желательно убедиться в платежеспособности квартиранта, затребовав от него информацию о месте работы (название и адрес компании, а также контактные телефоны).
Для обеих сторон важно заключить договор аренды, а арендодателю желательно еще и застраховать свое имущество. "В случае если квартиросъемщик не согласен на подписание договора, в некоторых случаях можно принудить его подписать документ через суд либо в судебном порядке признать действительным договор аренды жилого помещения. Однако такие способы обременительны. Более надежным в такой ситуации будет поиск другого квартиросъемщика", -- советует Анатолий Косован.
Юристы отмечают, что большинство спорных вопросов регулируется отечественным законодательством. В частности, правоотношения между арендатором и арендодателем регулируются Гражданским кодексом Украины. В соответствии со статьей 811 кодекса, договор аренды обязательно заключается в письменном виде. А согласно ст. 9.14 Закона Украины "О налогообложении доходов физических лиц" договор аренды подлежит нотариальному заверению. Однако большинство владельцев квартир не желают нотариально оформлять договор, ведь после этого им придется платить налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду (15%) либо становиться частным предпринимателем на едином налоге и ежемесячно вносить в казну до 200 грн. Впрочем, даже без присутствия печати нотариуса договор имеет юридическую силу. "Любой договор, оформленный в соответствии с законодательством (подписанный уполномоченными сторонами по доброй воле, не нарушающий прав сторон и третьих лиц и так далее) имеет юридическую силу", -- подчеркивает г-н Косован.
Что должно быть в договоре
1) Паспортные данные сторон.
2) Адрес предмета аренды и гарантии арендодателя, что квартира не находится под арестом, не заложена, не является предметом каких-либо претензий со стороны третьих лиц.
3)Срок аренды.
4) Цена аренды и порядок оплаты. Цена не должна меняться на протяжении всего срока аренды, но обычно владельцы квартир, исходя из ситуации на рынке, повышают арендные ставки. Чаще всего это делается по истечении срока действия договора (обычно он заключается не на весь предполагаемый срок найма жилья, а, скажем, на полгода. По завершении этого срока, если владелец и съемщик друг друга устраивают, отношения продлеваются, а договор не перезаключается.
5) Обязательство арендодателя предварительно уведомлять арендатора о посещении квартиры, осуществлять техобслуживание или компенсировать арендатору расходы на починку кранов или переклеивание обоев.
6) Полная материальная ответственность арендатора за ущерб, нанесенный квартире, мебели и оборудованию, а также прилегающим помещениям по его вине или невнимательности.
7) В случае нанесения ущерба жилому помещению третьими лицами при отсутствии вины арендатора все риски повреждения либо уничтожения жилья падают на собственника жилья. Исключение из данного правила составляют те случаи, когда арендатор не покинул жилье в срок, указанный в договоре. В такой ситуации все риски ложатся именно на арендатора.
8) Показания счетчиков на момент вселения, обязательства арендатора по оплате коммунальных услуг (обычно телефон и оплата других согласно счетчикам).
9) Отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
