Якою є ситуація на ринку житлової нерухомості, які існують ризики і як можна покращити ситуацію, про це ІА Дивись.info поспілкувалася із фінансовим аналітиком Олексієм Кущем.
– Чи відповідає в Україні зростання кількості новобудов реальному стану економіки та попиту і потребі на ринку нерухомості?– Якщо брати потреби нашого ринку, то, звичайно, та пропозиція житлової нерухомості, яка зараз є, вона далеко не задовольняє обсяг нашого ринку і потенційної можливості. Водночас якщо брати параметри нашої економіки, фінансові показники, доходи населення, розвиток фінансового інструментарію – банків, іпотечного кредитування, то тут необхідно зауважити, що та кількість житла, що є, вона перевищує купівельну спроможність нашого внутрішнього ринку. Тобто ми перебуваємо у такій парадоксальній парадигмі, коли, з одного боку, потенційні потреби нашого ринку набагато більші і нам необхідно у десятки разів більше будувати житла, а з іншого боку, купівельна спроможність нашого внутрішнього ринку житла навіть не покиває ту пропозицію, яка вже сформована.
Основна причина – це падіння реальних доходів населення, а також те, що фінансова система, зокрема іпотечне кредитування, зараз не дають того фінансового плеча, яке б допомогло зрушити з місця інвестиційний процес на ринку нерухомості.
– Які загрози несе подібний дисбаланс на ринку житлової нерухомості?– Основна загроза – це те, що ринок нерухомості зараз має дуже непевні джерела фінансового живлення. Для сплеску на ринку нерухомості збіглося одразу декілька факторів. З одного боку, декілька тисяч дозволів на будівництво, які були видані ще за минулої влади, мали бути реалізовані і будівництво мало початися хоча б на нульовому циклі. Ми всі дуже добре знаємо про високий рівень корумпованості на українському ринку будівництва, передусім це стосується виділення земельних ділянок і дозволів на будівництво.
Тут треба сказати, що, незважаючи на те, що Україна дуже суттєво просунулася у міжнародних рейтингах щодо лібералізації дозвільної системи у сфері будівництва і набагато покращили свої міжнародні позиції, водночас Україна посідає одну з найнижчих позицій у світі за так званою вартістю нульового циклу. Тобто якщо взяти розвинуті країни і навіть ті країни, які розвиваються, там вартість цього нульового циклу становить від десятих частин відсотка до декількох відсотків. Наприклад, у США вона може становити піввідсотка, а в країнах Європи – відсоток чи трохи більше.
В Україні ця вартість становить 20 %. Тобто мається на увазі, що 20 % від собівартості будівництва становить так званий нульовий цикл, а саме: виділення земельних ділянок і виготовлення дозвільної документації. Для того, щоб розробити початкову технічну документацію, отримати необхідні дозволи і отримати в оренду земельну ділянку під будівництво, потрібно витратити до 20 % від вартості усього будівництва. Тому, звичайно, будівельники, які отримали дозволи ще від минулої влади і вже витратили 20 % від вартості будівництва, вони розуміють, що якщо у найближчі роки не розпочнуть будівництво своїх проектів, то за нової влади вони можуть втратити дозволи і ділянки.
Тому ми прекрасно розуміємо, що ці дозволи живуть рівно стільки, скільки при владі перебуває той чиновник, який їх погоджував. Відтак будівельники були змушені розпочинати будівництво для того, щоб зберегти ці будівельні ділянки.
Це був один з факторів, який призвів до таких динамічних показників зростання на ринку нерухомості.
З іншого боку, джерела фінансування дуже непевні, тому що люди, які забирали гроші з банківської системи через недовіру до банків, вони намагаються їх кудись вкласти, зокрема купуючи, наприклад, долари. Але це вихід для невеликої частини людей. Інші ж хочуть вкладати гроші так, щоб заробляти на цьому і мати якийсь реальний дохід. Люди, які забирали гроші з банків, вони розраховували їх кудись вкласти, вони приймали рішення на користь ринку нерухомості для того, щоб потім цю квартиру перепродати чи здавати в оренду.
Інше джерело – це так звані доходи наших заробітчан. Йдеться про тих, хто працює за кордоном, а родина перебуває в Україні. Часто такі люди вкладають гроші теж у нерухомість. Найчастіше у таких містах, як Львів, Київ, Харків. 2015 року у зв’язку з політичними подіями спостерігався сплеск на ринку нерухомості Львова, зараз на перше місце за динамікою вийшов Харків. Але такі джерела є дуже непевними. Тому що відтік коштів з банків майже припинився, і за рахунок цих грошей інвестиції на ринок нерухомості вже не підуть.
Потік від заробітчан може скоротися, передусім за рахунок тих, хто працював у Російській Федерації. А поза тим потенційна потреба заробітчан у квартирах теж не є безмежною. Тому в Україні, скажімо так, немає сталого інвестиційного потоку, який міг би постійно підживлювати сектор будівництва житлової нерухомості. В усіх країнах таким стабільним інвестиційним потоком є іпотечне кредитування. В Україні іпотека знаходиться зараз у жалюгідному стані, тому що в розвинених країнах обсяг іпотечних кредитів перевищує навіть показник ВВП, в Україні ж це декілька мільярдів доларів, тобто абсолютно мізерні суми, і в цьому полягають основні ризики. Тому що немає постійного підживлення фінансовими ресурсами, немає стабільного джерела, а ті, що є, не є певними. Відтак є ризик точкових дефолтів забудовників. Є ризик того, що галузь може перестати зростати такими темпами, якими зростала, а щодо цін, то вони будуть продовжувати знижуватися.
– Але є забудовники, які починаються працювати без нульового циклу, тобто без дозвільних документів, а отримують їх у процесі зведення будинку…– Така практика є, але вона нерозповсюджена. Тобто Україна змінила саму дозвільну систему. Якщо раніше будівельники отримували ордер на будівництво, то зараз існує так званий заявницький принцип. Якщо будівля не дуже високої складності, а під цю категорію підпадає більшість будинків, будівельник може просто задекларувати початок будівництва, і якщо протягом двох тижнів органи будівельного контролю не заборонять та не надішлють якихось зауважень, то тоді будівельна компанія може продовжувати це будівництво.
– Чи можна сьогодні говорити про якісь тенденції щодо покращення клімату на ринку житлової нерухомості?– Все залежить від того, чи вдасться запустити ефективні механізми іпотечного кредитування. Але зараз іпотека у нас фактично неможлива, тому що класична іпотека опирається на два важливих чинники: перший чинник – це наявність довгострокових ресурсів у банків, тобто якщо кредитувати населення 20-30 років (а іпотека може розвиватися тільки в сенсі довгострокового кредитування), то банки мають мати такі ж джерела своїх коштів. Йдеться про пасиви, які теж можуть бути досить довгостроковими, або ж рефінансування іпотечних кредитів, тобто хтось буде компенсувати банкам кошти, які будуть виділятися на іпотеку. Другий чинник – необхідно знизити процентні ставки.
Інфляція зараз знаходиться на досить високому рівні. А головне – девальваційні очікування, вони триматимуть процентні ставки у гривневих кредитах на досить високому рівні. Крім того, є ще таке поняття як ризики. Саме ризики триматимуть процентні ставки на високих показниках. І ризики наразі залишаються і у фінансовій системі, зокрема, і в економіці, загалом. Тому ми не можемо сформувати ані довгострокових ресурсів, ані знизити процентні ставки за гривневими кредитами. А це значить, що необхідна так звана сурогатна іпотека або іпотека за участю держави, тобто державних банків.
Національний банк має рефінансувати банки, які реалізуватимуть проекти у сегменті іпотеки або залучати у сегмент іпотеки ресурси державного банку. Наприклад, той ж «Приватбанк» міг би спеціалізуватися на іпотечних операціях. А щодо процентних ставок, у процес компенсації частини процентної ставки має бути залучена держава, яка за рахунок відповідних статей державного бюджету зобов’язується компенсувати позичальникам частину процентної ставки хоча б на рівні облікової ставки Національного банку.
– Як сьогодні пропозиція впливає на ціну на ринку нерухомості?– Пропозиція зараз штовхає ціни вниз, тому що та пропозиція, яка є, не знаходить попиту з боку покупців. І якщо раніше забудовники реалізовували більшість квартир ще до початку будівництва, тобто на нульовій стадії, то тепер є випадки, що навіть по завершенню будівництва вони не реалізовують 100% квартир. І продовжують продавати як готове житло. Звичайно, що у таких умовах ціни будуть продовжувати знижуватися.
– За рахунок чого забудовники покривають свої витрати, коли на ринку нерухомості існує подібний дисбаланс між пропозицією та купівельною спроможністю?– Тут є причина ризиків при будівництві. Тому що забудовники, як правило, перекривають ці фінансові розриви за рахунок запуску нових будівельних проектів. Тобто вони, ще не розпродавши квартири в одному будівельному проекті, пускають у продаж вже другий будівельний проект. І таким чином за рахунок фінансових надходжень за новими будівельними проектами перекривають витрати за старими будівельними проектами. Така система перехресного фінансування або перетоку фінансування може існувати тільки на зростаючих обсягах будівництва, тобто якщо будівництво буде продовжувати зростати, то ця фінансова піраміда буде продовжувати функціонувати.
Тільки зростання пригальмується чи навіть піде на спад, то така фінансова піраміда буде зруйнована, і ті будівельники, які мали багато проектів. Тобто великі будівельні компанії, де є диверсифікація, наприклад, вони будують не тільки житлові будинки, а й зводять комерційну нерухомість – офіси, торговельні центри, промислові, такі компанії можуть вижити. А невеликі і середні забудовники, які мають два-три чи навіть п’ять об’єктів, можуть зазнати дефолту.
Оксана ДУДАР
