Близько 5 0% договорів купівлі-продажу житла в новобудовах Києва, укладених у червні–липні 2017 року, є інвестиційними угодами. Покупці мають дві мети: перепродати придбане на початковій стадії будівництва житло дорожче або здати його в оренду після введення будинку в експлуатацію і проведення ремонтних робіт. Про це заявив консультант City Development Solutions (CDS) Роман Герасимчук, за словами якого, частка інвестиційних угод зростає протягом усього 2017 року.
Хто купує? Фігурантів інвестиційних угод можна умовно розділити на дві категорії: звичайні приватні інвестори і портфельні інвестори. До першої належать громадяни, які купують по одній квартирі за раз. Переважно вони цікавляться найбільш ліквідними однокімнатними апартаментами, попит на які залишається стабільним як у випадку подальшого перепродажу, так і в разі здавання в найм.
До другої групи можна віднести покупців, які купують від трьох-чотирьох до декількох десятків квартир в одному комплексі, іноді скуповуючи поверх або ціле парадне. Це дозволяє їм розраховувати на дисконт у розмірі 20–30 %. Як правило, такі громадяни близько знайомі із забудовником і впевнені в його надійності, оскільки довіряють йому чималі заощадження. Іноді подібними інвесторами виступають постачальники будівельних матеріалів і послуг, які отримують оплату не живими грошима, а квартирами, а також юридичні особи, що мають вільні кошти й для яких перепродаж квартир є непрофільним бізнесом.
Як отримати прибуток? Біля 70 % покупок здійснюється для подальшого перепродажу. Причому найчастіше ці квартири продовжують реалізовуватися через відділи продажів забудовника за договорами переуступки, що дозволяє спекулянтам уникнути витрат, пов'язаних з просуванням об'єкта, вартістю послуг ріелторів і нотаріусів, а також сплатою податків (угоди з переуступки інвестиційних договорів не вносяться до Державного реєстру прав на нерухоме майно). Прибутковість таких вкладень стартує з 15–20 % (у разі звичайних інвесторів) і може досягати 40–50 % (для пакетних інвесторів, які отримали спочатку добрий дисконт).
В інших (приблизно 30 %) випадках нерухомість купують для того, аби в подальшому здавати її в оренду. До цього ж сегмента переходить і частина квартир, що спочатку були придбані для перепродажу, але залишилися незатребуваними до введення будинку в експлуатацію, після якого у власника з'являються істотні витрати на утримання житла (оплату комунальних послуг).
За даними директора CDS Ярослави Чапко, зустрічаються навіть випадки, коли викуповують цілий будинок, щоб потім зробити ремонт і здавати квартири в оренду.
«Правда, це більше характерно для малоповерхової забудови в передмісті», – говорить вона.
Як приклад Ярослава Чапко наводить реальну історію, коли клієнт наприкінці 2015 року придбав однокімнатну квартиру площею 37 кв. м за 507 000 грн ($20 600 за курсом на момент покупки). Будинок був введений в експлуатацію в 2017 році. Тепер клієнт може перепродати її за 830 000 грн ($31 500 за поточним курсом), отримавши 22,9 % річних у гривні, або 18,4 % у доларах, що вище ставок банківських депозитів. А може витратити на ремонт і меблювання ще близько 100 000 грн і здати нерухомість в оренду за 7500 грн ($288) на місяць, що дозволить окупити об'єкт за 13–14 років.
Чи вигідно це забудовникам? У разі продажу великого числа квартир пакетним інвесторам з дисконтом в 20–30 % забудовник отримує оборотні кошти для покриття операційних витрат (закупівля будматеріалів, оплата послуг підрядників, оренда техніки тощо), що дозволяє йому уникнути необхідності звертатися в банк за кредитами. Особливо це актуально під час характерних для первинного ринку мертвих сезонів (новорічні та травневі свята) або періодів спаду продажів (літо, зима), коли відсутність або слабкі продажі не покривають поточні витрати девелопера. Звичайні ж інвестори нічим не відрізняються від інших покупців і сприяють загальному збільшенню продажів.
Водночас спекулятивний попит не дає можливості девелоперам значно збільшувати ціни на останніх етапах будівництва, як це зазвичай спостерігалося в попередні роки, і подовжує період продажу залишків квартир. У цінову конкуренцію вступають спекулянти, які пропонують квартири, як правило, кращого планування і меншої площі, ніж в залишках у самого забудовника.
Чому зростає число спекулянтів? Частка інвестиційних угод на первинному ринку почала стрімко зростати у 2014 році. Причиною цього явища стала різка девальвація національної валюти і обвал банківської системи, через що українці масово знімали заощадження з депозитних рахунків, вкладаючи їх в нерухомість. Цей тренд не залишився непоміченим і забудовниками, які наростили обсяги будівництва житла, що істотно розширило вибір об'єктів.
Як результат, якщо у 2014 році до спекулятивних угод можна було віднести близько 15 % договорів купівлі-продажу, то в 2015-му, за даними Ярослави Чапко, їхня частка зросла як мінімум до 30%. Наступна хвиля зростання інтересу спекулянтів до первинного ринку почалася восени 2016 року, завдяки чому вже в I кварталі 2017 року частка інвестиційних угод злетіла до 45 %, а цього літа, незважаючи на загальний спад продажів житла – до 50%, що пояснюється втратою купівельної спроможності гривні та прогнозами її подальшої девальвації.
За матеріалами mind.ua.
