Український покупець давно, успішно і впевнено виходить на світовий ринок нерухомості. Попит на закордонну нерухомість обумовлений сукупністю чинників. Насамперед пропоную розглянути мотиваційні чинники такого придбання – тобто чинники, які спонукають до дії ту чи іншу категорію покупця. Наявність певної мотивації та розуміння подальшого цільового використання купованого об'єкта – запорука правильної інвестиції, без уваги на географію.
Інвестиції в нерухомість, як і раніше, залишаються найбільш надійним, розумним та безпечним розміщенням капіталу. Хотілося б наголосити, що привабливість ринку нерухомості загалом, у будь-якій країні – не стільки в прибутковості, скільки у стабільності та захищеності. Основне завдання інвестора – забезпечити гарантований дохід та максимально захистити свої заощадження.
Мотивацією може бути, наприклад, купівля нерухомості біля моря для сімейного відпочинку у прийнятному за кліматичними умовами регіоні. Тут усе очевидно – практично універсальне придбання – вкладення коштів, корисна покупка, можливість убезпечити свій капітал від інфляції. Крім того, провідні компанії активно пропонують послуги зі здавання об'єктів у оренду в період, коли їх не експлуатує власник. Але об'єктивно дохід від такої оренди залежить від сезонності й може не бути регулярним.
У сьогоднішній ситуації, на жаль, доводиться констатувати той факт, що покупка нерухомості за кордоном громадянами України пов'язана з політичною та економічною нестабільністю у країні, а безперервні воєнні дії на сході за відсутності поки політичних умов для врегулювання конфлікту не додають, м'яко кажучи, оптимізму і впевненості у мирному й гідному майбутньому. Суттєву роль відіграє і недовіра громадян до банківських та фінансових установ.
Події, що відбуваються в Україні в останні роки, визначають ту категорію покупців, яка перебуває в "зоні ризику" у зв'язку з родом своєї діяльності, політичною позицією. Переважно це особи, які перебувають при владі, мають необмежені можливості й розглядають активи за кордоном як такий собі "запасний аеродром" із можливістю в майбутньому вести діяльність у вибраному регіоні.
Не хотілося б тут зачіпати тему еміграції, я вірю в Україну і хочу жити і працювати тільки в моїй країні. Але сьогодні існує достатній пул осіб, які, на жаль, не вірять у світле майбутнє і бачать ширші горизонти для себе за кордоном. Зрозуміло, що ті, хто виїжджає на ПМП, також є потенційними покупцями. У цьому випадку мова йде насамперед не про інвестування, а про організацію життєвого простору в межах своїх можливостей.
Повинна зазначити, що однією із причин зміщення акцентів у бік закордонної нерухомості є й лояльніші, ніж у нас, умови іпотечного кредитування. Дійсно, у Європі, Сполучених Штатах банки пропонують низку досить привабливих кредитних програм. Але кредит потрібно ще отримати! Для зарубіжних банків не так важлива довідка про доходи, як наявність інформації – які активи клієнт має і у який спосіб вони у нього з'явилися, стабільність роботи його бізнесу – як гарантії своєчасного погашення позики і відсотків. Під час ухвалення рішення враховують обсяг власних коштів для першого внеску. Також потрібно заздалегідь проаналізувати супутні витрати, плату за оформлення кредиту. У різних країнах вона різна. До речі, не всі зарубіжні банки охоче кредитують нерезидентів, оскільки в будь-якому випадку видавання кредиту іноземцю передбачає підвищені ризики для банку.
Зрозуміло, головним показником інвестиційної привабливості будь-якого об'єкта є локація! Нерухомість у столицях і великих європейських містах, а також розташовану на першій лінії вздовж моря чудово здають в оренду і перепродують у найкоротші строки! Швидкий перепродаж найбільш імовірний і передбачуваний у тих регіонах, де тенденція зростання цін досить стійка, що повинен продемонструвати відповідний аналіз.
Житло – більш ліквідний актив, ніж комерційна нерухомість – його простіше і швидше можна здати чи продати. Купуючи комерційну нерухомість, рекомендую ретельно проаналізувати, під який вид діяльності її зможе використати потенційний покупець або орендар. Якщо ми говоримо про споруджувану нерухомість – важливо мати справу з добросовісним забудовником зі стійкою репутацією, у будь-якому разі діалог можна вести за наявності повного пакета дозвільних документів. Виставляти об'єкт на продаж краще після того, як його буде введено в експлуатацію.
Торкнімося питань, які виникнуть після ухвалення рішення. Отже, питання номер один – виведення коштів у закордонні банки. Для цієї операції існують певні механізми, тому кваліфікована юридична підтримка необхідна. Нагадаю, що в Україні покупка нерухомості за кордоном класифікується як здійснення інвестиції за кордон і вимагає отримання спеціальної ліцензії НБУ. Вам обов'язково знадобляться фахівці – юристи та ріелтори безпосередньо в тій країні, де заплановано купівлю, які допоможуть вкласти кошти в найпривабливіші проекти та забезпечать правову підтримку. Украй важливо розуміти алгоритм та строк реєстрації права власності!
Обов'язково потрібно зважати на те, які будуть додаткові витрати, пов'язані з оформленням договору, крім обов'язкового оподаткування та регулярних податків, які необхідно буде виплачувати за володіння придбаною власністю, витрати на подальшу експлуатацію. Запевняю вас, супровід кваліфікованого фахівця буде необхідним на кожному етапі, це запорука вашого комфорту під час вибору та купівлі об'єкта нерухомості і згодом, коли буде актуальним питання передання в управління! Одне слово, спочатку збираємо й оцінюємо інформацію, а потім ухвалюємо остаточне рішення! Ситуація в Україні, та й у світі сьогодні, на жаль, не особливо привертає до того, щоб робити емоційні покупки.
Я вважаю, що головним недоліком вкладення капіталу в нерухомість за кордоном є відсутність постійного оперативного контролю над процесом управління у зв'язку з віддаленістю об'єкта. Це дуже важливе питання, що заслуговує попереднього аналізу та окремої уваги. Як багато разів показує нам життя: "Якщо хочеш зробити щось добре – зроби це сам"...
Розширюйте горизонти, утілюйте в життя мрію, робіть прибуткові капіталовкладення і нехай у кожного буде свій маленький рай на землі...
Ірина Плюта, провідний фахівець у галузі нерухомості та права.
Джерело: "ГОРДОН".
