Купівля квартири на початкових стадіях будівництва завжди приваблювала інвесторів, оскільки вартість квадратних метрів на той час значно дешевша, аніж після здачі будинку в експлуатацію.
Разом з тим, фахівці Прикарпатської юридичної компанії звертають увагу, що така інвестиція супроводжується рядом ризиків, повністю виключити які не можливо. Проте, при правильному підході, з юридичної точки зору, їх можна мінімізувати, що дасть можливість Вам спати спокійніше, а після завершення будівництва – отримати придбану квартиру.
На даний час, серед забудовників найбільш популярним є укладення Договору купівлі-продажу майнових прав на об’єкт (квартиру), який буде створений у майбутньому (далі Договір).
Нерідко трапляються випадки, коли майнові права на квартири продає забудовник, який не має відповідної дозвільної документації на будівництво, що також значно ускладнює отримання бажаної квартири.
Отже, для мінімізації зазначених ризиків покупцю перш за все необхідно:
Перше. В офісі продажу забудовника попросити надати для ознайомлення проект Договору купівлі-продажу майнових прав на об’єкт (квартиру), який буде створено у майбутньому. Першочергово радимо звернути увагу на те, яка саме (юридична чи фізична-особа підприємець) зазначена у цьому договорі Продавцем. При цьому, занотуйте собі її повну назву та код ЄДРПОУ.
Друге. Попросити представника забудовника надати документ (або його копію), який підтверджує право власності чи користування саме Продавця, вказаного у Договорі, на земельну ділянку, де планується чи вже здійснюється будівництво. Таким документом може бути державний акт на право власності, витяг з реєстру речових прав на нерухому майно, договір оренди, договір про передачу функцій забудовника, тощо. Занотуйте кадастровий номер ділянки, зазначений у наданому Вам документі. Після цього, за допомогою загальнодоступного Інтернет-ресурсу «Публічна кадастрова карта», перевірте, чи дійсно ділянка про яку Вам надали документи, знаходиться у тому місці, де забудовник пропонує купити квартиру.
Третє. Перевірте в офісі Продавця чи має він ліцензію на провадження господарської діяльності з будівництва об’єктів відповідної категорії складності. Якщо така ліцензія видана не Продавцю, а іншій особі, то у забудовника повинен бути договір з виконавцем будівельно-монтажних робіт.
Четверте. Ознайомтесь із Декларацією про початок будівельних робіт. Цей документ є одним із найважливіших, без його наявності будівництво є незаконним. Така Декларація повинна бути видана замовнику будівництва, як правило – Продавцю, вказаному у Договорі. У випадку, якщо Декларація видана іншій особі, то забудовник (Продавець) повинен надати Вам документ про передачу функцій замовника такій особі.
При ознайомленні з Декларацією, зверніть увагу на термін її дії. Не рідко буває, що такий термін на момент продажу квартир вже сплив. Випишіть номер та дату її видачі, це дасть Вам можливість перевірити чи дійсно така Декларація наявна в Єдиному реєстрі дозвільних документів на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України (ДАБІ). Наявність її у вказаному реєстрі є обов’язковою, оскільки часто даний дозвільний документ скасовується ДАБІ або судами, про що відмітка в самому документі не здійснюється.
Дуже важливо, щоб у Декларації було зазначено про дозвіл Замовнику на будівництво саме житлового будинку, а не офісного чи адміністративного центру, тощо. У протилежному випадку, Продавець не має права продавати Вам право на квартиру, а Ви під придбанням нібито квартири фактично купуєте офіс чи інше нежитлове приміщення. У подальшому, Ви юридично не зможете пристосувати його до проживання, а з переведенням такого приміщення під житло виникають значні труднощі. В багатьох випадках це взагалі не можливо.
Будівельна адреса будинку, яка зазначена у Декларації, а також та, яка вказана у Вашому Договорі, повинні бути однаковими.
Часто забудовники отримують дозволи на будівництво в одному і тому ж місці лише одного будинку (так званої першої черги), а будують другу, третю чергу вже фактично без дозволу. Тому з’ясуйте, чи будівництво будинку, вказаного у Декларації, не стосується лише першої черги забудови, а охоплює її наступні черги.
П’яте. Поцікавтесь у забудовника скільки будинків ним вже здано в експлуатацію. Рекомендуємо довіряти перевіреним компаніям, які не перший рік на ринку, оскільки ризики не отримати оплачену квартиру досить високі, а найбільш надійною гарантією уникнути проблем є бездоганна репутація Продавця.
