Расселение коммунальных квартир – одно из самых сложных, трудных и рисковых направлений риэлторской деятельности. А сегодня – еще и не всегда достаточно прибыльное.Процесс расселения как таковой представляет собой приобретение жилья для каждого из собственников коммунальной квартиры, их отселение и одновременно продажу самой квартиры заинтересованному лицу. Наиболее интересны для риэлторов и инвесторов квартиры, расположенные в историческом центре города в уникальных старых домах, которые после капремонта могут быть выведены на рынок элитного жилья. Конечно, далеко не все бывшие коммунальные квартиры могут даже после хорошего ремонта попасть в категорию элитных, но есть в Москве и действительно уникальные варианты – например, на Спиридоновке и Малой Бронной.
Схем расселения есть несколько, и все они являются уже хорошо отработанными и «откатанными» на российском рынке недвижимости. Каждый специалист по недвижимости, который берется за «расселенку», хорошо знает алгоритм действий. Трудности и головная боль у риэлторов начинаются уже в процессе.
Прежде всего, сделки по расселению являются достаточно рисковыми, поскольку трудно обеспечить их юридическую чистоту. Люди, проживающие в таких квартирах, принадлежат к далеко не самой благоприятной социальной среде, и потому очень велик риск предъявления претензий со стороны бывших жильцов о нарушении их прав. Такими жильцами, ранее прописанными в квартире, могут быть алкоголики, несовершеннолетние, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Даже самые лучшие юристы зачастую не могут гарантировать новому собственнику квартиры то, что в один прекрасный момент не появится какая-то бабушка, которую в свое время незаконно обошли, и не поставит сделку под сомнение.
В начале 90-х годов прошлого века расселение коммунальных квартир считалось бизнесом прибыльным и крайне выгодным. Желающих разъехаться было много, желающих получить уникальную квартиру в условиях ограниченности предложения какой бы то ни было «элитки» — еще больше, цены росли, прибыли риэлторов были огромны. Сегодня есть из чего выбирать и на первичном, и на вторичном рынке элитного жилья, при том, что цены на него уже стабилизировались, поэтому связываться с «расселенкой» готов далеко не каждый.
Собственники хороших коммуналок, даже если и имеют твердое желание разъехаться, далеко не всегда предъявляют адекватные требования риэлтору. Так, осознавшие, что их квартира может быть очень интересна инвесторам, собственники стараются извлечь из своих метров максимальную выгоду и завышают продажную цену процентов на тридцать. В условиях отсутствия на рынке сверхприбылей, далеко не каждый инвестор и риэлтор готов согласиться на данное предложение.
С другой стороны, твердое желание разъехаться всех собственников квартиры – это уже большой подарок для риэлтора, взявшегося за расселение. В реальности, часто среди жильцов есть люди, которые не хотят съезжать ни в какую, несмотря на очевидную выгодность вариантов, которые им предлагает риэлтор. Это могут быть пожилые люди, которые ждут подвоха и боятся вообще остаться без квартиры. Многие из них в душе желают жить хоть и плохо, но с соседями – пусть даже нелюбимыми – чем в отдельной квартире, но в одиночестве. Есть лица, злоупотребляющие алкоголем, достичь с которыми какого-то взаимопонимания очень трудно по причине их невменяемости в большую часть времени.
Но риэлторы, занимающиеся расселением – это всегда профессионалы с большим опытом, прекрасно умеющие договариваться, и потому им порой под силу расселить даже самые безнадежные варианты.
