Необходимо выяснить не только кто собственник, но и кто проживает в данном жилье и какими пользуется правами.
Вся история квартиры содержится в расширенной выписке из ЕГРП, но есть еще один немаловажный документ – архивная выписка из домовой книги. Получить выписку может только сам владелец или его доверенное лицо. Но ваше присутствие при ее получении крайне желательно!
Вы сможете узнать обо всех, кто когда-либо был прописан в квартире и куда убыл, а так же о тех, кто эту квартиру приватизировал, только из этого документа. Необходимо убедиться, что никто из прошлых жильцов квартиры не «потерялся» – то есть существует адрес новой регистрации, а не временной, например, в местах лишения свободы или лечения в психоневрологическом диспансере.
Необходимо убедиться, что есть письменный отказ от участия в приватизации, если не все лица, прописанные в данной квартире, на момент приватизации, участвовали в приватизации. А если кто-либо из жильцов был временно выписан, и в этот момент квартира приватизировалась – он сохраняет за собой право на участие в приватизации и может его истребовать.
Существуют ли какие-либо другие ограничения и обременения прав. В этом случае или будет отказ в регистрации, или квартира в вашу собственность перейти может, право в Росреестре зарегистрируют, но вот обременения могут и остаться!
В выписке из ЕГРП, помимо полного описания объекта недвижимости, указываются:
– данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
– вид зарегистрированного права;
– зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки, на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
– сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
Сведения о правопритязаниях отражаются в выписке следующим образом: например, «представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи данного объекта» или «представлены документы на государственную регистрацию перехода права на данный объект».
Сведения о заявленных в судебном порядке правах требования отражаются в выписке следующим образом: «права на данный объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке».
Если в выписке все нормально, нужно убедиться в том, что владелец не только обладает правом собственности на квартиру, но и имеет возможность осуществлять свои права – то есть дееспособен.
Сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или не способным понимать значение своих действий – ничтожна (то есть недействительна). Особенно это касается случаев, когда продавцами являются пожилые люди или явные алкоголики.
Если у вас возникли подозрения на счет вменяемости продавца – попросите его предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Возможно, такая просьба обидит Продавца. Взять такую справку по доверенности нельзя – ее может получить только сам гражданин. Но при получении справки вам также лучше присутствовать.
Кроме всего вышеперечисленного, особенно тщательной проверке нужно подвергнуть документы, если квартира продается по доверенности, если после вступления в наследство прошло менее 3 лет, если есть несовершеннолетние собственники или несовершеннолетние были прописаны.
Таким образом, вашу минимальную безопасность обеспечат следующие документы:
• выписка из ЕГРП;
• расширенная выписка из ЕГРП о переходе права;
• архивная выписка из домовой книги.
И уже в каждом конкретном случае возникает необходимость в конкретных действиях и справках!
