ПОВОД
Парламент утвердил ряд мер, призванных облегчить последствия кризиса в строительной отрасли. Теперь застройщикам можно надеяться на завершение строительства замороженных объектов, гражданам - на получение ипотечных кредитов на льготных условиях, а банкам - на помощь со стороны государства. Но не все так радужно.
ФАБУЛА
Если Кабмин успешно завершит дело, начатое парламентом, у граждан появится шанс получить доступное жилье
Несмотря на сложную политическую ситуацию, Закон "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" депутаты все-таки успели принять в прошедшем году, показав, что в случае необходимости можно работать оперативно.
Об основных положениях проекта Закона ЛІГА:ЗАКОН писала в материале "Недоступность цели", а мнение заместителя председателя Совета директоров Украинской строительной ассоциации (УСА) Милана Паевича по поводу строительного кризиса можно найти в материале "Строительство в условиях кризиса: сколько нужно поставить на кон?". Теперь же, после его утверждения, следует обратить внимание на то, внесены ли какие-либо коррективы в окончательный вариант и все ли запланированное имеет шанс воплотиться в жизнь.
Сразу следует отметить, что по пути от проекта к Закону документ приобрел, как минимум, комплексность и основательность, то есть усовершенствованы меры, направленные на решение проблем в сфере жилищного строительства в целом, а также весьма существенно доработана Программа строительства доступного жилья.
Кроме того, законодатели сдвинули сроки, о неадекватности которых шла речь в указанном материале по проекту, предусмотрев, соответственно, возможность в 2009 году направить средства на достройку жилья со степенью готовности более 70 %, а с 2010 - со степенью готовности более 50 %.
Подарки для банков
Сам перечень мер предотвращения кризисных явлений в строительстве, помимо предусмотренных проектом (предоставление льготных ипотечных кредитов гражданам, 30-процентная оплата государством стоимости жилья), пополнился, в частности, возможностью выкупа государством у банков и застройщиков нереализованных квартир, а также возможностью "викупу державою у кредиторів іпотечних кредитів, отриманих фізичними особами на будівництво та придбання житла до набрання чинності цим Законом і віднесених до категорії ризикованих".
То есть банкам-кредиторам можно вздохнуть с облегчением, предвидя потенциальную возможность избавиться от проблемных должников. Правда, для этого необходимо, по всей видимости, тщательней урегулировать этот вопрос на подзаконном уровне.До 2012 года застройщики смогут получать кредиты на льготных условиях
В рамках поддержки строительной отрасли в общем до 2012 года предусмотрено льготное кредитование застройщиков банками. При этом банки внакладе не останутся, поскольку государство намерено компенсировать разницу между льготной процентной ставкой (учетная ставка НБУ + 2 %) и рыночной.
Кстати, в случае невозвращения кредита, банк, согласно закону, получает имущественные права на объект строительства (или объект недвижимости) и имеет право не только продать его государству для обеспечения граждан доступным жильем, но и свободно реализовать его на рынке жилья.
И еще один плюс такого кредитования: "кредитно-фінансові установи не здійснюють формування резервів для покриття ризиків за іпотечними кредитами".
Более того, Нацбанк и Государственное ипотечное учреждение намерены финансировать операции по предоставлению ипотечных кредитов гражданам (см. "Нормативное сопровождение").
Что ожидает застройщиков
Помимо предусмотренной ст. 1 Закона возможности реализовать свободную жилплощадь, получив возможность завершить строительство, до 2012 года застройщики, как было сказано выше, смогут получать льготные кредиты на условиях, предусмотренных КМУ и НБУ. Правда для этого им придется ограничить сметную прибыль пятнадцатью процентами.
Среди положительных новинок можно отметить возможность получать отсрочку уплаты взносов на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта, а также прямо закрепленную возможность регистрировать в БТИ за застройщиком право собственности на объекты незавершенного строительства с целью передачи их в дальнейшую ипотеку.
Граждан ограничат в праве требовать от застройщика возврата средств, уплаченных за будущую квартиру
Более того, вступило в силу ограничение, согласно которому застройщики будут защищены от досрочного расторжения договоров, по которым объект оплачен полностью, за исключением случаев, когда срок сдачи его в эксплуатацию переносится более чем на 18 месяцев. Если же будущая квартира оплачена частично, получить свои средства обратно можно будет только после реализации застройщиком такого объекта жилищного строительства. Кстати, штрафные санкции, а также инфляционные потери и 3 % годовых при этом не начисляются.
Правда, в убытке могут остаться клиенты, ведь таким образом они не смогут вернуть свои средства на протяжении достаточно длительного срока, что приведет к снижению их покупательной способности. Да и ст. 530 Гражданского кодекса о своевременности выполнения обязательства это положение противоречит, так что, весьма вероятно, вызовет споры.
Однако надо полагать, польза от такого ограничения для застройщиков значительно выше, чем вред для клиентов, поскольку защищает первых от лиц, недобросовестно спекулирующих на стоимости жилья, особенно в период кризиса.
Законодатели уточнили условия удешевления стоимости строительства объектов доступного жилья, предусмотренные в проекте. Так, условием предоставления земельного участка в пользование без аукциона является обязательство застройщика начать проектные и строительно-монтажные работы не позднее, чем через 3 года после выделения земучастка. А размер платы за пользование участком равен размеру земельного налога (по проекту он мог быть и меньше).
Закон поддержит отечественных производителей стройматериалов
Также необходимыми условиями являются привлечение к исполнению работ технопарков, технополисов, зон инвестиционно-инновационного развития; внедрение энергоэффективных инновационных технологий, в том числе нанотехнологий; использование местного сырья и материалов отечественного производства.
Такая забота с одной стороны о гражданах, а с другой - об отечественных производителях и застройщиках не может не радовать. Однако отсутствие в Законе предусмотренного ранее в проекте максимального размера рентабельности строительства доступного жилья (без получения льготного кредита), основания для приобретения права на доступное жилье, а также запрета отчуждать его на протяжении определенного срока после приобретения несколько настораживает. Вероятно, это вопросы остались "на откуп" Кабмину. Иначе возможностей для злоупотреблений будет более чем достаточно.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Несмотря на ряд недостатков, Закон, при надлежащей его реализации, может дать шанс гражданам обрести крышу над головой, а также стать "спасательным кругом" для застройщиков, поскольку позволит сдвинуть с мертвой точки строительство объектов, замороженных вследствие недостаточного финансирования, а также сложностей с ипотечным кредитованием.
Кроме того, компаниям, имеющим возможность и желание осуществлять строительство доступного жилья, этот Закон облегчит доступ к земле. Однако его реализация возможна только после принятия Кабмином и Нацбанком ряда нормативных актов. И чем скорее это произойдет, тем раньше можно будет понять, насколько такой подход к проблеме эффективен.
НОРМАТИВНОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ
Согласно ст. 3 Закона "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства":
"Фінансування операцій комерційних банків в частині надання громадянам іпотечних кредитів на завершення будівництва житла, що здійснюється відповідно до чинного законодавства, провадиться Національним банком України та/або Державною іпотечною установою за рахунок:
- поповнення у 2009 році їх статутного капіталу. При цьому джерелами поповнення статутного капіталу можуть бути, зокрема облігації внутрішньої державної позики, які передаються Міністерством фінансів України до статутного капіталу Державної іпотечної установи та обов'язково викуповуються Національним банком України протягом п'яти банківських днів з дня надходження пропозиції щодо їх викупу за номінальною вартістю з дохідністю в розмірі облікової ставки на строк їх обігу;
- отриманих на довгостроковій та поворотній основі цільових коштів за рахунок Державного бюджету України у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України;
- отриманих коштів від розміщення іпотечних облігацій Державної іпотечної установи, випущених з дотриманням вимог законодавства. Такі іпотечні облігації, випущені Державною іпотечною установою, прирівнюються до цільових облігацій внутрішніх державних позик України".
