Последние полгода отбросили строительную отрасль на много лет назад по темпам развития. Что делать жертвам замерших строек узнавал «Простобанк Консалтинг».
Михаилу Андрущенко, как и многим другим украинцам, мечтающим о новой квартире, не повезло. Он взял долларовый кредит в банке и инвестировал в строительство. Но, несмотря на то, что уже полгода как должен был жить в купленной им квартире – въехать туда у него так и не получилось. Ее еще не достроили, потому что у застройщика закончились средства, и проект замер на уровне готовности в 75%. Ситуацию усложняет еще и рост курса доллара, который значительно увеличил ежемесячный платеж по кредиту. Получается, платишь в два раза больше чем раньше – и все в счет кредита за квартиру, которую не видать, как своих ушей – строительство полностью стоит уже больше, чем полгода. Михаил мечтает, чтобы сегодня у него кто-то эту квартиру купил, и исправно платит по кредиту.
К сожалению банков, не все заемщики такие добросовестные. По оценкам аналитиков, ипотечные кредиты для покупки жилья на первичном рынке, которые брались преимущественно в долларах – сегодня одни из наиболее проблемных для возвращения. И уж если официальные данные об объеме проблемной ипотеки в Украине говорят о том, что просрочка увеличилась на 25% по сравнению с началом 2008 года, когда этот показатель был менее 2%, и составлял 4,5% от общего портфеля потребительских кредитов (данные УНИА), то неофициально цифры и представить страшно. Чаще всего эксперты называют цифру в 20-25% от общего портфеля потребительских кредитов. Причем кредиты на первичном рынке жилья самые трудновозвращаемые еще и из-за психологического фактора: тяжело платить за квартиру, которую, возможно, никогда не построят.
Как быть?
По закону, то, как расходовались средства, инвестированные Михаилом в строительство, должен был контролировать банк, который вел фонд финансирования строительства (ФФС) по этому объекту. Однако в этом, как и во многих других случаях по Украине, банк контролем не занимался. Вернуть неизвестно на что потраченные компанией средства уже невозможно – как и невозможно продать кому-то такую квартиру или отказаться от кредита. Государственная программа поддержки таких остановившихся объектов за средства, вырученные от продажи ипотечных бумаг ГИУ, также потерпела фиаско – никто не захотел их покупать. Попавшим в такую ситуацию заемщикам остается лишь одно – самим искать выход. Можно, конечно, писать жалобы в прокуратуру, обращаться в суд с иском про возврат инвестированных средств, но это все малодейственно, если прошло уже много времени с момента заморозки строительства. Особенно учитывая то, что в случае банкротства компании-застройщика, она сначала обязана погасить задолженность перед бюджетом, различными фондами и кредиторами – и лишь в последнюю очередь перед обычными инвесторами-физлицами. Кроме того, законодательно схема такова, что инвестор совсем не защищен перед застройщиком, который вполне может объявить себя банкротом и не отвечать по своим обязательствам. Впрочем, в природе все же существуют более эффективные способы повлиять на ситуацию – если уж не получается привлечь к ответственности компанию-застройщика и вернуть свои вложенные средства, то можно хотя бы достроить жилье.
Выходы, имеющие шансы на успех
Практически все более-менее реальные выходы из описанной ситуации – это привлечь новые средства и все-таки закончить строительство жилья. Всего существует несколько вариантов достичь цели. Первый вариант хорош тогда, когда уже все квартиры объекта распроданы (либо под продажу застройщика остались только пент-хаусы, которые сегодня не продаются) и уже невозможно получить дополнительные средства для окончания строительства со стороны новых инвесторов. Тогда желательно собрать побольше инвесторов объекта и создать с ними неприбыльную организацию – жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Дальнейшие действия происходят от имени этой организации. ЖСК централизовано собирают дополнительные средства у уже существующих инвесторов и/или занимаются поиском недостающих средств, чтобы завершить строительство. Важный момент – когда средства найдены, для окончания строительства можно обратиться как к той же компании-застройщику (если, конечно, она не объявила себя банкротом и ее представители не скрылись), так и найти новую, которой вы больше доверяете. Еще одна немаловажная информация касается того, что ЖСК имеет право на бесплатное получение в собственность земли, прилегающей к объекту строительства. Теоретически полученную землю можно использовать после завершения строительства в коммерческих целях, чтобы хоть как-то компенсировать свои дополнительные затраты.
Второй способ сегодня широко используют сами строительные компании, которые еще остались на рынке. Он заключается в поиске покупателей на непроданные квартиры – некоторые компании в начале стройки продавали лишь пятую часть квартир, а остальные – во время стройки и после окончания объекта. Согласился инвестировать таким образом Василий Березенко. Уже много лет он собирал на квартиру сыну – и сегодня, когда цены на жилье на первичном рынке упали, он не смог устоять перед покупкой однокомнатной квартиры за 60 тысяч долларов США. Компания регулярно информирует на своем сайте про ход строительных работ – и планирует сдать объект в сентябре этого года. Правда, специалисты в таких случаях рекомендуют тем, кто решился инвестировать, все же перед сделкой съездить на объект и убедиться в том, что работы все-таки ведут регулярно и заявленная на сайте информация соответствует действительности.
Обязательный элемент любой схемы
Какой бы из всех возможных способов действий в описанной ситуации вы бы не выбрали, вы не застрахованы от утраты прав на вашу будущую квартиру. Это может случиться:
# в результате банкротства застройщика,
# если застройщик недобросовестно при этом взял еще несколько кредитов в банке под залог строящегося объекта,
# если застройщик перепродал/хочет перепродать квартиры в доме повторно.
Поэтому в любом случае, самостоятельно или с другими инвесторами в виде жилищно-строительного кооператива, следует обратиться в суд для того, чтобы ваши права собственности на объект незавершенного строительства были закреплены официально. Дело в том, что никакой из существующих видов инвестирования не предусматривает такого закрепления по умолчанию. И только после решения суда и государственной регистрации ваших прав – можно спать спокойно. В случае если право собственности суд признает за ЖСК, то нужно не забыть о закреплении за каждым инвестором права на отдельный объект инвестирования как на часть объекта незавершенного строительства.
Береги средства с начала инвестирования
Ни один из вышеперечисленных способов вам не поможет, если вы не сделаете вывод из собственных ошибок. Чтобы постройка вашего дома не превратилась в недострой, чтобы деньги, которые вы инвестировали (или нашли и дополнительно вложили), не уплыли в никуда, нужно с самого начала инвестирования регулярно запрашивать у распорядителя фондом инвестирования (им, как правило, выступает банк) информацию о том, как именно застройщик расходует средства. Чтобы легче и веселее было действовать, и обращаться в суд или в правоохранительные органы в случае каких-нибудь нарушений, лучше вести такие запросы от имени вышеупомянутой общественной организации-кооператива, созданной на основе инвесторов в строительство одного объекта. Если банк-распорядитель фонда вам не отвечает на запросы, это дает вам право жаловаться уже и на него, так как по закону он обязан знакомить с финансовыми результатами инвесторов в строительство объектов, которые он ведет.
В любом случае – прежде чем инвестировать в строительство жилья подумайте семь раз. Ведь не зря в Верховной Раде недавно был зарегистрирован законопроект, разработанный Министерством регионального строительства, который запрещает частным лицам инвестировать в строительство, а купить новострой можно будет уже только после сдачи объекта в эксплуатацию. А пока такой проект – еще не закон, а всего-навсего законопроект, защищать себя придется вам самим.
