Осенью от жэков отделится огромное количество многоэтажек

Правительство ожидает, что этой осенью в Украине от жэков отделится огромное количество многоэтажек. Побывав в одной из них, Фокус выяснил, почему процесс отделения идёт вяло. Шестнадцатиэтажка в Киеве по улице Леваневского, 9 в Соломенском районе столицы заметно выделяется на фоне соседних домов.

Обустроенный двор, зелёные газоны и цветочные клумбы, детская игровая площадка, чистые подъезды и освещённые лестничные клетки, своя автостоянка. Это было бы нормой для элитного жилья, но в данном случае дом к премиум-сегменту никак не отнесёшь: доходы большинства жителей немногим выше среднего по Киеву.

Моя крепость

Всё дело в том, что жители четыре года назад создали Объединение совладельцев многоэтажного дома (ОСМД) с романтическим названием "Замок льва" и сами содержат свой дом. По украинским законам ОСМД (украинская аббревиатура ОСББ) - это юридическое лицо, созданное владельцами квартир для управления и содержания дома и придомовой территории. Такое объединение имеет печать, банковский счёт, может заключать договоры. "ОСМД платит зарплату главному бухгалтеру, электрику, сантехнику и дворнику. В доме работают паспортистка, столяр, охранник и диспетчер, - рассказывает председатель правления "Замка льва" Елена Белинская. - А квартплата у нас составляет 1,1 гривны за квадратный метр жилой площади, тогда как в некоторых районах Киева она выросла до 2,9 гривны". Члены объединения сами выбирают, какое предприятие будет вывозить мусор, проводить ремонт или любые другие работы, заключают договоры с теплоэнергокомпанией и водоканалом. Есть и ещё один немаловажный момент, особенно с учётом массированной точечной застройки столицы: только путём создания ОСМД жители могут получить в собственность придомовую территорию. "Например, благодаря бдительности жильцов, мы смогли предотвратить организацию чужой автостоянки на нашей придомовой территории, хотя у "пришельцев" даже проект уже был на руках, - вспоминает жительница дома Ирина Шилякина. - До создания ОСМД нас бы никто не спрашивал! Зато сейчас на этой площадке стоят только машины жильцов нашего дома". Чего и вам желаем.

Председатель правления "Замка льва" Елена Белинская советует жильцам новостроек переходить на самоуправление

Мини-корпорация

Способ организации работы ОСМД очень похож на управление корпорацией. Раз в год созывается отчётно-выборное собрание, на котором правление отчитывается о проделанной работе, тогда же проходят его перевыборы. Из жильцов выбирается ревизионная комиссия, которая контролирует хозяйственную деятельность ОСМД. "И правление, и ревизионная комиссия ежемесячно отчитываются перед жильцами о потраченных средствах", - подчёркивает Елена Белинская, указывая на отчёт о доходах и расходах, вывешенный прямо в подъезде. На ремонт или благоустройство дома и территории скидываются сами жильцы. Поскольку деньги не казённые, а свои кровные, расходуют их экономно. "Собрание приняло решение установленную застройщиком детскую площадку, которая не соответствовала своему названию, заменить на современный многофункциональный и безопасный детский комплекс. На добровольных началах с жильцов дома были собраны средства, которых хватило и на благоустройство придомовой территории, - рассказывает Елена Белинская. - Позже на сэкономленные средства привели в порядок спортивную площадку, нарастили сетку, чтобы мяч ненароком не разбил окно". Особая гордость жильцов - установленный недавно диспетчерский пульт по обслуживанию лифтов, к которому хотят подключить все близлежащие дома. "Этот пульт позволяет выявить утечку газа, прорыв трубы, отключение электричества. И самое главное - определяет, застрял ли кто-либо в лифте, чтобы оперативно прийти на помощь", - говорит бухгалтер "Замка льва" Анна Прокопец.

По её словам, объединение экономит даже на вывозе мусора. В частности, благодаря использованию специальных контейнеров для сортировки отходов, компания, которая вывозит мусор, предоставляет ОСМД скидку на свои услуги. "Дело хорошее. Я бы всем посоветовала переходить на самоуправление", - резюмирует Елена Белинская. По её словам, люди из соседних домов нередко спрашивают, как самим создать ОСМД. Соседям действительно есть чему позавидовать. "Живём в отличном дворе, разобрались со строителями, которые уже четыре раза отремонтировали дом. У нас гектар земли, парковочные места, детская площадка, трава, цветы и деревья, есть охрана, - перечисляет жилец дома, экс-председатель правления ОСМД Роман Иваненко. - Кроме того, за пять лет не было ни одного случая ограбления квартиры".

Лакомый кусочек

Но создание ОСМД требует немалых усилий, и Роман Иваненко, прошедший все круги ада, знает это не понаслышке. Ведь при сдаче нового дома застройщик не заинтересован в самоорганизации жильцов. Дело в том, что в каждом городе местные власти устанавливают нормативы передачи служебного жилья тем структурам, которые будут обслуживать дом, например жэкам. "В Киеве этот норматив составляет 1-2% жилой площади. Например, если дом построен на 20 тыс. кв. м, то застройщик должен передать организации, принимающей дом на баланс, около 400 кв. м жилья, - поясняет Роман Иваненко. - В центральном районе столицы стоимость этого жилья составляет примерно 4 миллиона долларов". Чтобы не передавать драгоценные квадратные метры служебного жилья ОСМД или каким-либо третьим структурам, застройщики создают свои собственные жэки. Это выгодно им ещё и потому, что "свои" люди в этих структурах не станут поднимать шум по поводу недоделок и брака в новостройке, принимаемой на баланс. В случае же создания ОСМД люди, купившие в доме квартиры, могут предъявить претензии к качеству, ведь объединение получает на руки всю техническую документацию. "Выигрыш для застройщика двойной: нет претензий по недоделкам, и служебную жилплощадь никому отдавать не надо", - резюмирует Роман Иваненко. В случае "Замка льва" застройщиком выступала компания "Житлоинвест", которая, по словам членов ОСМД, предпочитала передавать служебную жилую площадь частной жилищно-эксплутационной конторе "Житлосервис". Роман Иваненко сетует, что чем больше ОСМД пытается отстаивать законные права своих членов, тем сильнее становится противодействие застройщика и связанных с ним структур. "Защищая свои деньги, застройщики не стесняются в методах. Инициативные группы, которые создают ОСМД, подвергаются жесточайшему давлению. Это настоящая мафия!" - возмущается он.

Поддержка на словах

Поэтому неудивительно, что новые ОСМД в Украине появляются не так уж часто. Курс на создание объединений был провозглашён правительством в далёком 1995 году, но сейчас в стране насчитывается лишь 7866 ОСМД - немногим более 3% всех многоэтажных домов Украины. За январь-июнь 2008 года были созданы 811 объединений, а во втором полугодии министр строительства, архитектуры и ЖКХ Алексей Кучеренко ожидает качественного прорыва в этом деле. По его мнению, стимулом для граждан должна стать передача в собственность ОСМД придомовых территорий. Впрочем, создание ОСМД в старом доме, нуждающемся в капитальном ремонте, может вылиться жителям в копеечку - ремонт придётся делать на собственные деньги. Немало многоэтажек стоят без ремонта многие годы - в этих случаях и государство, и городские власти, и жэки даже заинтересованы в том, чтобы снять их с баланса и не тратиться на ремонт. Ведь государственные расходы на капитальный ремонт жилищного фонда недостаточны: в 2008 году они составляют лишь 27% необходимой суммы. Жильцам, которые создали ОСМД в старом доме, придётся проводить ремонт за свой счёт. А в среднем для модернизации одного многоэтажного дома, по оценкам МинЖКХ, требуется около 1,5 млн. грн. "Ремонт одной только крыши может вылиться в 100 тыс. гривен. Собрать такую сумму непросто", - предупреждает Роман Иваненко. Поэтому он рекомендует снимать старый дом с баланса жэка только после проведения капитального ремонта.

Впрочем, несмотря на декларируемую поддержку идеи ОСМД, чиновники не спешат помогать инициативным жильцам. "Существует только закон об ОСМД - государство ничем не помогает. Чиновники, все до единого, врут, что способствуют созданию объединений, - отмечает Роман Иваненко. - Я имею право так говорить, поскольку прошёл этот путь от начала до конца". По его словам, обладающие полномочиями чиновники, к которым обращались инициаторы создания ОСМД "Замок льва", ничем не помогали жителям. "Они просто отходили в сторону, боясь перейти дорогу тем, кто на этом зарабатывает деньги", - объясняет Роман Иваненко.