С 2010 г. застройщики не смогут сами распоряжаться отведенными им земельными участками и решать, какую площадь займет то или иное возводимое ими здание. При выдаче разрешения на строительство чиновники будут учитывать соотношение площади застройки к размеру земельного надела, который выкупила или взяла в аренду компания, принуждая ее высаживать на свободной территории деревья и разбивать газоны. По мнению экспертов, это позволит снизить плотность застройки Киева, достигшей в последнее время катастрофических масштабов.
Как рассказал «ДС» начальник Главного управления строительства и архитектуры КГГА, главный архитектор столицы Василий Присяжнюк, такую норму, названную «коэффициентом застройки», введут после утверждения нового генерального плана города, который намерены разработать к 2010 г. Этот показатель должен утвердить горсовет, внеся изменения в «Правила застройки Киева». По его словам, при разработке генплана столицу поделят на зоны, и коэффициент застройки будет отличаться в зависимости от расположения земельного участка, на котором заказчик собирается возводить здание. Например, в зонах зеленых насаждений соотношение площади застройки к земельному наделу будет минимальным, а в некоторых промышленных зонах позволят полностью застраивать участок. «Сейчас предполагается, что коэффициент может варьироваться от 0,2 в зеленых зонах до 1,0 — в промзонах или на окраинах города. Но эти показатели еще могут быть изменены», — сообщил «ДС» г-н Присяжнюк. Коэффициент также будет зависеть от типа строящегося здания. При возведении жилых домов заказчика обяжут оставить больше свободной земли для высадки зеленых насаждений, а торговые и офисные центры, скорее всего, будут занимать большую часть, если не весь участок. Сейчас застройщику могут только рекомендовать, сколько высадить деревьев и разбить газонов.
Сами застройщики не в восторге от нарисованной перспективы. По словам директора финансово-строительной компании «Пагода» Клавдии Бондаревой, введение коэффициента приведет к появлению новых согласовательных инстанций, которые компании вынуждены будут проходить при получении документации. «То есть увеличится длительность процесса получения разрешений на строительство, а значит, вырастут затраты компаний на стадии землеотвода», — говорит она. Да и сейчас, по словам г-жи Бондаревой, дефицит свободных земельных участков и огромные затраты на оформление разрешительных документов и дополнительные отчисления в городскую казну вынуждают застройщиков более рационально застраивать наделы. «Как правило, основная задача, которая ставится перед архитекторами, — «выжать» максимум из участка. Большинство компаний стараются использовать его подземную часть (под паркинг) на 95–100%, а наземную — на 80%. А при возведении офисных центров некоторые умельцы умудряются задействовать всю территорию», — признает Клавдия Бондарева. С введением коэффициента застройщикам придется приобретать под объекты землю большей площади, что опять-таки привет к увеличению расходов.
Вице-президент Киевской организации Национального союза архитекторов Украины Георгий Духовичный утверждает, что коэффициент застройки давно действует во многих странах мира, в том числе в России. В Европе, по его словам, усредненный показатель этого коэффициента составляет 0,5–0,6. Основная цель принятия данной нормы — улучшение городской среды, снижение плотности застройки в пользу зеленых насаждений. Правда, в некоторых европейских городах застройщики иногда договариваются с местными властями и компенсируют нехватку зелени возле дома высаживанием деревьев на крышах, где обустраивают прогулочные дорожки. «Еще одно ухищрение: на крышах паркингов укладывают железобетонные плиты, делают между ними просветы, в которые насыпают грунт и высаживают траву. Мол, у нас тут зеленая зона, а не застройка», — рассказал г-н Духовичный. Не исключено, что киевские строители также прибегнут к подобным уловкам.
