Как проверить надёжность застройщика?

Красивая новостройка на рекламном буклете вполне может оказаться долгостроем и даже очередной аферой. Риски инвестора, приобретающего виртуальные метры в ещё не возведённом доме, очень велики. Но неужели единственный выход – покупать жильё втридорога на вторичном рынке или у посредников? Вовсе нет, просто необходимо тщательно проверить надёжность и честность строительной компании.

Железобетонные гарантии

Номинально приобрести квартиру в еще не построенном доме нельзя, поскольку квартиры физически еще нет. Поэтому между покупателем и застройщиком заключается договор, а сама сделка может осуществлять­ся по двум самым распространенным схемам: фонд финансирования строи­тельства (ФФС) и выпуск целевых об­лигаций. По оценкам юристов, ни одна из этих схем не дает инвестору абсо­лютных гарантий.

В случае с целевыми облигациями заключается сразу два договора – на приобретение облигаций и на брони­рование квартиры. Недостатки данной схемы в том, что застройщик может увеличивать стоимость облигаций (в рамках повышения цен на жилье). То есть пока вы не внесете всю сумму, ко­торая необходима для приобретения жилья, стоимость еще не выкупленных метров может расти, если этого поже­лает застройщик. Иногда в договоре прописывается фиксированная цена одной облигации, но зато стоимость невыкупленных облигаций увеличи­вается на 12-15% в год. Кроме того, застройщик может затягивать погашение облигаций, если сдача дома задерживается, причем без каких-либо по­следствий. Не устраивает? Судитесь.

Считается, что менее рискованный путь – участие в ФФС. Здесь у за­стройщика гораздо меньше простора для каких-либо махинаций, посколь­ку деятельность ФФС полностью регламентируется Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строи­тельстве жилья и операциях с недви­жимостью». Впрочем, увеличение сто­имости жилья при поэтапной оплате возможно и здесь.

Чаще всего застройщик работает по одной схеме – либо ФФС, либо облигации. Но это не повод отказываться от покупки квартиры, если вас устраи­вает место, планировка и цена. Достаточно внимательно прочитать образец договора, который вам придется под­писывать, а лучше показать его опыт­ному юристу или нотариусу. Не стоит жадничать на этом этапе, ведь вы рискуете очень серьезными суммами.

Ваши документы!

Перед тем, как связывать себя какими-либо обязательствами с за­стройщиком, необходимо удостове­риться, что он действует исключитель­но в правовом поле. Иными словами, нужно проверить все документы. Обычно застройщики, пытаясь убедить потенциального клиента в своей честно­сти, охотно демонстрируют копии всех документов. Первая бумага, которая должна быть у каждой строительной компании – это лицензия Минстроя с соответствующей голограммой и под­писью министра. Обратите внимание на конечную дату действия лицензии. Желательно, чтобы срок действия не заканчивался до планового завершения строительства вашего будущего дома. Второй документ – это решение о землеотводе или договор аренды данного участка. Срок аренды в данном случае тоже должен превышать срок сдачи дома в эксплуатацию. Ведь если у застройщика вдруг обнаружатся проблемы с законностью использования земли, стройку могут приостановить на неопределенный срок, а возвращать свои кровные придется в судебном порядке. Также застройщик должен получить разрешение на проведение строительных работ, которое предусматривает подключение объекта строи­тельства к инженерным сетям и соору­жениям, выдачу ордеров на проведение земельных работ. Данный документ выдают инспекции государственного архитектурно-строительного контроля. Особую бдительность в проверке доку­ментов стоит проявить в случае, если строительство еще не началось или находится на этапе котлована. При таком варианте инвестирования застройщи­ки балуют клиентов самыми привлека­тельными ценами, но и риски в данном случае самые высокие. «Новострой и Кредит» рекомендует инвестировать в такое строительство лишь в том слу­чае, если вы имеете дело с проверенной компанией, которая сдала без задержек уже не один десяток объектов и имеет безупречную репутацию на рынке.

Признаки надежного застройщика:

1.Наличие завершенных объектов. На своих официальных сайтах строительные компании размещают ин­формацию об уже завершенном строи­тельстве. Для них это как очередная строчка в резюме. Чем больше крупных объектов реализовал застройщик, тем
больше оснований ему доверять. При же­лании можно лично посмотреть уже го­товые дома и узнать, были ли они сданы в эксплуатацию с соблюдением сроков.

2.Соблюдение сроков. Неред­ко дата сдачи дома в эксплуатацию отодвигается на несколько месяцев, реже – затягивается на годы. Поэто­му если вы собрались инвестировать в незавершенный объект, убедитесь, что по планам здание не должно было
быть сдано год назад. В противном случае вы рискуете столкнуться с дол­гостроем. Не помешает иногда наве­щать стройку и отслеживать ход работ. Кстати, некоторые застройщики каж­дый месяц размещают на своих сайтах свежие фотографии, иллюстрирующие состояние строительных работ.

3. Наличие собственных заводов по производству стройматериалов. Если застройщик помимо строитель­ства занимается производством строй­материалов – это хороший знак. Раз компания вложила средства в создание собственных производственных мощ­ностей, значит, намерения у нее, скорее всего, серьезные. Кроме того, это гаран­тия, что в строительстве не возникнет перебоев в связи с поисками более вы­годного поставщика стройматериалов.

4. Благоустройство территории. Важным показателем надежности является комплексная работа по за­ стройке и благоустройству приле­гающей территории. Это может быть строительство паркинга, школы, дет­ского садика, спортплощадки и торго­вых площадей, которые представляют собой комплекс с возводимым объек­том. Обычно это могут себе позволить крупные, а соответственно, и более надежные компании.

5. Тесное сотрудничество с банка­ми. Наличие договорных отношений с крупными банками и специальных кредитных программ – тоже важный фактор в оценке надежности застрой­щика. Банкиры очень осмотрительны в отношении кредитуемых объектов и не ссужают деньги под что попало. Чем больше банков и ипотечных программ задействовано при строительстве того или иного объекта, тем лучше.