Земельное рейдерство стартует — на законных основаниях

24.11.2009, Новини → Ринок землі

Закон «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, на них размещеных, находящихся в частной собственности, для общественных потребностей или из соображений общественной необходимости» не только не стал основополагающим в вопросах, которые не были урегулированы в части отчуждения земель и объектов находящихся на них, но и выдал несколько головоломок, которые предстоит теперь решать судебной системе. Таким образом продлевается практика вынесения разных решений по аналогичным делам. Оснований для этого в законе достаточно.

Нюансы данного закона нам прокомментировала адвокат Адвокатского объединения «Волков Козьяков и партнеры» Леся Ковтун.

— Есть ли сегодня нормы в законах, которыми регулируется отчуждение для общественных нужд, в чем их недостаток, была ли необходимость в принятии нового закона?

— Существует только практика выкупа земельных участков для общественных нужд с согласия собственника, которая регулировалась статьей 146 Земельного кодекса. Принудительное отчуждение из частной собственности земельных участков и других объектов, которые на них размещены, по мотивам общественной необходимости допускается статьей 41 Конституции на основании и в порядке, установленными законом. Однако, поскольку специальное законодательство отсутствовало, земельные участки принудительно из соображений общественной необходимости никогда не изымались.

Данный закон отменил действовавшие положения статьи 146 ЗК и ввел абсолютно новый порядок выкупа и принудительного отчуждения земель и находящихся на них объектов. Однако, вместо прозрачной и справедливой процедуры продажи земли мы получили набор «ребусов», над которыми придется ломать голову юристам, судьям. А органы исполнительной власти очевидно будут только разводить руками, так как действовать они могут согласно статьи 19 Конституции только способом, установленным законом. Иначе такие решения можно будет обжаловать в админсудах.

— То есть Закон получился с секретом?

— Фокус данного закона заключается в том, что проблемы у собственников земли могут возникнуть не в связи с нарушениями закона со стороны органов власти, а по причине своеобразного толкования норм данного закона, что формально сложно будет назвать нарушением. Очевидно, такое толкование будет получать финальный текст в решениях суда.

К этому нужно быть готовым, принимая во внимание тот факт, что закон принимался путем преодоления вето Президента 326 голосами народных депутатов.

— Как можно оценить трактовку для оценки — «оптимальный вариант»?

— Так, решение о принудительном изъятии земли может мотивироваться «оптимальным вариантом с учетом экономических, социальных, экологических и других воздействий». Кто-то может объяснить, как это понимать? Очевидно, его толкование будет получать финальный текст в решениях суда.

Та же ситуация с перечнем объектов, для размещения которых могут принудительно отчуждаться земельные участки. Известно, что в дорожную инфраструктуру входят АЗС, придорожные отели, рестораны, которые находятся в частной собственности. Из закона неясно, могут ли изыматься земли под такие объекты, по сути не являющиеся необходимыми для обслуживания дорог.

Также нет предельных размеров земли вокруг объекта, под который производится отчуждение. Так, под строительство дороги изымают часть земли большей площади, чем реальная площадь дороги, и пределы прилегающих к дороге участков нигде не зафиксированы.

Далее, в вопросе определения размера выкупной цены закон указывает на экспертную денежную оценку. Такая цена может быть слишком низкой и не подходить собственнику земельного участка, либо завышенной. Однако, по закону ничего нарушено не будет.

Банкирам будет интересно узнать, что в случае выкупа либо принудительного отчуждения земельного участка прекращается действие ограничений либо обременений прав на него, в том числе залога.

— Какие «неожиданности» в законе для представителей судебно-правовой системы?

— Нам сложно понять, почему спор о гражданском праве, а именно прекращении права собственности на земельный участок, будет рассматриваться в апелляционном административном суде как суде первой инстанции. Ведь данному суду подсудны только споры о нарушении прав в сфере публично-правовых отношений в связи с осуществлением госорганом своих властных полномочий. Еще сложнее понять запрет Высшему административному суду Украины как суду апелляционной инстанции возвращать дело на новое рассмотрение.

Помимо этого, установленные законом сроки рассмотрения дел два месяца практически нереальны. Только обжалование размера выкупной цены, возможные экспертизы могут затянуться на месяц-два. Это ограничивает права собственника на сбор надлежащих доказательств и все средства защиты права. По нашему мнению, точку в таких спорах будет ставить Верховный Суд Украины.

Друге дело, что закон предписывает рассмотрение апелляционными админсудами только исков органов исполнительной власти или органов местного самоуправления о принудительном изъятии земельных участков. В законе не указывается, распространяется ли данная норма на споры о законности решения о принудительном отчуждении, выкупной цене либо других вопросах в связи с изъятием. Такая неясность на практике может существенно затянуть судебные разбирательства. Вероятно, если собственник участка опередит в судах орган власти, производство в апелляционном суде можно будет пробовать приостановить до завершения рассмотрения иска собственника, поданного ранее.

— Возвращаясь к первому вопросу — так нужен ли закон в такой редакции?

— По нашему мнению, острой необходимости в принятии данного закона не было. Земельный кодекс регулирует порядок выкупа земель для общественных нужд — случаи, сроки уведомления собственника о выкупе, методика оценки земель, обжалование выкупной цены. Касательно принудительного отчуждения, статья 147 Земельного кодекса предусматривает, что в случае введения военного или чрезвычайного положения земельные участки могут быть принудительно отчуждены из частной собственности в порядке, установленном законом. Также оговаривается, что после прекращения действия обстоятельств, в связи с которыми было произведено принудительное отчуждение, собственник имеет право требовать возврата этого земельного участка. Это логично, справедливо и понятно.

Однако, указанные положения статьи 147 ЗК новым законом отменены. Взамен мы получили процедуру де-факто реквизиции земли. Закон не устанавливает, по каким критериям можно судить о прекращении необходимости, в связи с которой участок был выкуплен либо изъят.

Помимо этого, закон не запрещает последующую передачу принудительного отчужденного участка частным лицам. То есть не указывается, что использовать данный участок может только государство для целей общественной необходимости. Поэтому не исключено, что после отчуждения участки будут передаваться в пользование третьим лицам под цели общественной необходимости, сформулированные в решении о принудительном отчуждении. Например, обслуживание дорожной инфраструктуры. Кто-нибудь может указать, что к ней точно не относится?

Или наоборот, закон может быть использован наоборот, чтоб продать государству по удобной цене участки, ранее приобретенные по низкой цене.

Ввиду отсутствия практики принудительного отчуждения земель из соображений общественной необходимости, судебной практики рассмотрения споров в связи с таким отчуждением, сложно прогнозировать, как на практике будут выполняться положения данного закона.

— Можно ли обжаловать закон в КС?

— Это сложный вопрос, так как статья 41 Конституции не содержит понятия общественной необходимости. А условия принудительного выкупа – полное и предварительное возмещение стоимости объекта частной собственности формально законом предусмотрены. Если Президент Украины решит обратиться в КС с соответствующим представлением, дело очевидно будет касаться сужения содержания и объема конституционных прав граждан при принятии нового закона, что запрещается статьей 22 Конституции.

На это Президент Украины уже указывал в своих Предложениях к данному закону при возвращении его на повторное рассмотрение в парламент.

Печать

Читайте також:

Информация

Посетители, находящиеся в группе Гость, не могут оставлять комментарии в данной новости.