Почему земля под Киевом дешевеет?

Земля дешевеет. Правда, не вся и не везде. Тучи сгустились над большими участками, которые предлагают под объекты коммерческой недвижимости. В Киевской области, которая, теоретически, является наиболее привлекательной для строительства логистических, офисных и торговых комплексов, с начала года большие участки подешевели. Впрочем, земля для частных усадьб пока держится.

Коммерческий спад

По данным консалтинговой компании Knight Frank, снижение цен за первое полугодие составило 8%, а по некоторым участкам цены упали на 25-30%. А по данным девелоперской фирмы Build & Live Development, отдельные участки подешевели даже на 50%.

Если еще полгода тому назад участок в несколько гектар с выходом к трассе в радиусе 10-15 км от Киева предлагался по $7-10 тыс. за сотку, то сегодня достаточно предложения по $3-5 тыс. за сотку.

Невзирая на нисходящую тенденцию, предложение больших участков на рынке прибывает. Кое-кто из экспертов объясняет его рост тем, что по многим объектам как раз заканчиваются процессы изменения целевого назначения.

Впрочем, скорее, можно говорить о ряде факторов. И главный из них - это отсутствие покупателей, которых отпугивают цены. "Земля, которая предлагается большими массивами, имеет спекулятивное ценообразование, и часто цены настолько завышены, что девелопмент любого объекта не выдержит их", - говорит Ярослава Чапко, гендиректор украинского офиса Knight Frank.

"Большие земельные участки в 100% случаев имеют завышенную стоимость", - утверждает коммерческий директор консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко. Чтобы найти покупателя, сегодня нужно или значительно снижать цену, или заниматься ленд-девелопментом - самостоятельно подводить все коммуникации к участку, измельчать ее на куски по 10-15 соток, изменять целевое назначение - под сооружение жилых домов, и только затем продавать. Но и здесь есть "но" - участок должен быть в непосредственной близости к большому городу, да и с рекреационными характеристиками - лес, река.

Сейчас на рынке происходит процесс отсеивания неликвидных участков, - так объясняет значительное падение цен по отдельным объектам генеральный директор Build & Live Development Виктор Розпутный.

Проблемы сегодня и у тех, кто вовремя завладев гектарами земель, пробовал себя в девелопменте. "Большие предприниматели понабирали куски земли, им кто-то нарисовал какие-то эскизы, что там можно что-то построить. Впрочем, пока нету финансирования и понимания, как это нужно делать, это все замки на песке", - говорит Александр Ланецкий, управляющий директор консалтинговой фирмы Re&Solution. Сегодня длятся переговоры между иностранными девелоперами и отечественными группами бизнеса, которые имеют землю и полупрофессиональные проекты, относительно возможных вариантов сотрудничества.

Есть еще большие земельные участки, которые продают вместе с проектами котеджних городков. Это еще одни кандидаты на подешевение. На сегодня проектов коттеджних поселений более сотни, 80% из них, по оценке SV Development, непригодны для потребителя.

Усадьбы все еще на высоте

Не дешевеют, однако, мелкие участки под сооружение частных усадеб. Даже наоборот, в этом сегменте цены растут. Впрочем, опять же, не все, и не везде. На рынке стало меньше спекулятивных соглашений, впрочем говорить о том, что спекуляций здесь нет, пока рановато. В соседних населенных пунктах на расстоянии до 50 км от столицы, цены на участки все еще могут отличаться в разы, поэтому многие с деньгами на руках (в кредит - не выгодно) вкладывают их, ожидая, что за год цены, как минимум выровняются, а следовательно, и вложенные финансы прирастут на 200% и больше.

Многие переключились на "дешевую" землю на расстоянии 80-100 км - где все еще полгектара можно найти за $10-20 тыс. Такие объекты находят покупателей на протяжении нескольких недель. По одним оценкам, стоимость таких участков может вырасти на 50-70% за год, по другим - выручить средства будет почти невозможно, ликвидность участков на таком расстоянии крайне мала.

За полгода в среднем цены на мелкие участки в Киевской области, по данным SV Development, выросли на 10% (сравните - в прошлом году в первом полугодии цены выросли на 25-30%). Средняя температура по больнице, конечно, не отражает настроений на рынке, впрочем, можно сказать, что на сегодня этот рынок держится на любителях строиться, которых все еще достаточно, и тех, кто ищет участки с ценами ниже рыночных. Значительное предложение земельных участков, многие из которых, кстати, были приобретены в кредит с целью последующей перепродажи, вынуждает скептически подходить к оценкам риелторов относительно увеличения средней стоимости малых земельных участков до конца года.

По прогнозам экспертов, цены на большие земельные участки в Киевской области для строительства логистических, офисных, торговых комплексов могут снизиться еще на 25-30%. Мелкие участки под частные усадьбы в радиусе 50 км от Киева до конца года подорожают на 5-10%, на расстоянии 100 км - на 20- 30%.