Традиційно вважається, що літом, коли ділова активність суттєво знижується, а люди насолоджуються відпустками, ціна на нерухомість просідає. Саме так продавці мали би приваблювати потенційних покупців. Президент Спілки фахівців з нерухомого майна України Віктор Несін та глава правління Асоціації консультантів з нерухомості Іван Кудояр переконують, що ці уявлення хибні: влітку суттєво зменшуються не ціни, а лише кількість укладених угод з купівлі-продажу нерухомості. І літо-2017, за їхніми даними, не стало винятком.
«У липні кількість угод була значно меншою, ніж у червні», — коментує тенденції Кудояр. За його спостереженнями, ринок нерухомості є досить інертним. «Він реагує на якісь зовнішні подразники не одразу: навіть на війну, дефолт, підвищення курсу долара та інші кризові явища», — додає експерт.
Саме тому аналітики не радять очікувати різких змін і восени. За словами експертів, щорічний наплив студентів у столицю обумовлює лише зростання цін на оренду житла. «Якщо ж батьки і купують квартири студентам, то це, як правило, однокімнатні чи смарт-квартири (площею 20-25 кв. м)», — пояснює Віктор Несін.
Полювання на покупцяРіелтери стверджують, що з початку 2011 року на ринку первинної нерухомості Києва понад 76,5 тис. квартир досі не знайшли свого покупця. За перші ж шість місяців поточного року з виставлених на продаж нових квартир виявились незатребуваними 19,6 тис. Темпи продажів з квітня демонструють падіння.
За даними фахівців, звична справа, коли забудовники не встигають продавати раніше, ніж будинок вводиться в експлуатацію. У Києві традиційно непроданими на цій стадії залишались десь 5 % квартир. У Київській області показник дещо вищий – до 15 %. Але цьогоріч столичні забудовники очікують, що вже десь 12 % усіх нових квартир не будуть реалізовані до закінчення будівництва.
Нині три чверті угод купівлі-продажу квартир припадають саме на первинний ринок. Сьогодні у столиці можна знайти квартири з вартістю квадратного метра у $500-600 і навіть дешевше.
«Забудовник — молодець: намагається підлаштовуватись під потреби покупця. Почали давати розстрочку на рік, три, я навіть чув, що і на сім років трапляється. Якщо вони даватимуть такі умови, кількість інвесторів подвоїться, я впевнений», — говорить Несін.
Забудовники не обмежуються лише знижками та вигідними умовами оплати. Для приваблення покупця, особливо якщо йдеться про житлові комплекси у передмісті, забудовники інвестують у інфраструктурні блага. Охочим, окрім житла в містах-супутниках столиці, тепер часто обіцяють дитячі садочки та школи, спортивні зали, магазини.
Чим менше, тим швидшеЕксперти визнають, що у докризовий період рентабельність забудовників доходила до 80-100%. У світі про такі показники і не мріяли. Із початком війни, падінням гривні та економічною кризою забудовникам довелося вгамувати апетити. Скромнішими у своїх запитах стали і покупці. Інвестори тепер віддають перевагу однокімнатним квартирам.
«Говорити про те, що в Україні дорога нерухомість я б не став. У нас зараз немає жодної проблеми купити квартиру економ-класу за $25 тис. і дешевше. У докризовий період ціна сягала і $100 тис.», — нагадує Віктор Несін.
Він додає, що цінове дно ще не знайдене. Якщо 2016-го середня ціна квартири економ-класу на первинному ринку була $30 тис., то цього річ вже $25 тис. Пропозиція на ринку в рази перевищує попит. «Багато людей потребують нерухомості, але фінансової можливості купити її немає. Ріелтори це називають «відкладеним попитом». Тому коли з’являється покупець, він обирає з 20 варіантів. Відповідно, коли такий вибір, ціна не може зростати», — резюмує експерт.
А от на вторинному ринку ситуація дещо інша: власники квартир не поспішають їх продавати. «Власнику, який придбав квартиру кілька років тому за $200 тис., недоцільно продавати її зараз за $60 тис. Або у людини повинна бути справді складна життєва ситуація, щоб вона погодилася так втратити в грошах», — пояснює Іван Кудояр.
Ціни на квадратні метри в столиціУ липні ціни на одно-, дво- та трикімнатні квартири в недобудованих будинках в Києві продовжували знижуватися. Найдешевшим традиційно залишається Деснянський район — тут ціна за 1 кв. м у середньому становить $793. Найдорожчий - Печерський район, де середня ціна продажу квартир склала $1430 за «квадрат».
На вторинному ринку ціни вищі, а тому й кількість угод тут значно нижча. Влітку ціни на готове житло теж опускались, і на початок серпня середній показник склав $ 1115.
Найдешевше квартири можна було придбати у Дарницькому районі. Тут продавці за один «квадрат» у середньому хочуть $851. Найдорожчим залишається Печерський район із ціною в $1717 за квадратний метр.
Ринок елітної нерухомостіНині 60 % ринку Києва та області — це однокімнатні квартири, 20 % — двокімнатні, ще 20 % — це 3-, 4-, 5-кімнатні. Експерти іронізують, що елітною зараз вважається нерухомість у ціновій категорії від $150 тис., а ще чотири роки тому такою вважалось житло за ціною $300 тис. і вище.
За даними Віктора Несіна, порівняно з минулим роком «елітку» почали купувати дещо активніше, хоча зростання продажів у цьому сегменті дуже незначне.
«Тобто вона хоч якось почала продаватись, оскільки 2016-го ця сфера була мертвою, нею взагалі ніхто не цікавився. Порівнювати з докризовим періодом просто смішно: у будинку, який стоїть у Маріїнському парку (вул. Грушевського, 9А), ціна за «квадрат» була $15 тис. Зараз і за $5 тис. там ніхто не купує. Нині щось продається, тільки якщо продавці дуже поступаються ціною», — зазначає він.
Наталія Сокирчук, «Главком».
