21 января Союз специалистов по недвижимости Украины представил третье издание ежегодного «Обзора недвижимости Киевского региона». Представители организации убеждены, что «тот, кто владеет информацией – владеет миром». Основной целью издания «Обзора…» есть воспитание потребительской культуры, другими словами: слушайте люди аналитиков, чтоб вас не «кинули».
Все мировые кризисные «неприятности» начались как раз с рынка недвижимости…Ипотечная сказка обернулась непосильными долговыми обязательствами и кризис упал сперва на головы тех, кто брал кредиты, позже – на доверчивых кредиторов, немного спустя - на строительных боссов.
Рынок жилья уже падал. Ровно 10 лет назад
Это случилось осенью 1998 года – всего через 6 лет после того, как недвижимость в Украине стала товаром (закон «О приватизации государственного жилого фонда» был принят в 1992 году). И недвижимость в Киеве подешевела довольно резко и ощутимо. Буквально за каких-то два-три месяца цены упали, чуть ли не вдвое.
Если до обвала самая дешевая гостинка на вторичном рынке, с 11-метровой комнатой, стоила порядка $10–12 тыс., то позже такую же можно было купить за $4–5 тыс., а если за $6–7 – то уже со свежим «евроремонтом». Гостинку в спальном районе (Лесной массив, Борщаговка) можно было купить и за $4 тыс. Для сравнения – 10 лет спустя столько же до начала кризиса стоил квадратный метр в новостройках Печерского района (например, на ул. Леси Украинки) или в старых домах околоцентральных районов (на Оболони).
Двушка на вторичном рынке до лета 1998 года стоила $13–15 тыс., потом – $8–10 тыс. 3 - комнатную квартиру в домах 96-й серии вместо $22–23 тыс. едва можно было продать за $15 тыс.
Почти год рынок пребывал в «обрушенном» состоянии. То есть квартиры по-прежнему продавались и покупались, но цены на них не росли. А с конца 1999-го все снова начало дорожать. Но того уровня, что был до падения, цены достигли лишь к концу 2002 года.
Позже, цены активно выросли, банки в Киеве не выдавали кредитов, разве что бомжам, инвестиционно-строительные компании работали не меньше, чем за 300% прибыли, земельные чиновники брали огромные взятки, и любой охочий называл себя «риэлтором», требуя за это законных комиссионных. Все это рано или поздно должно было рушиться. Кризис скосил всех, а самое обидное – даже сильных.
Сейчас ситуация весьма сходна с 1998 годом: цены на квартиры в Киеве рушатся. 1-комнатная уже стоит примерно столько же, сколько приличная машина среднего класса. Но эксперты обещают нам «дно» летом, когда жилье в столице можно будет купить и за $20 тысяч. Правда, каков будет курс доллара к тому времени – точно не ответит никто. Так что от падения цен пока наверняка выиграют лишь те, у кого «заначки» под матрасами лежат в долларах или евро.
По словам президента Союза специалистов по недвижимости города Киева Игоря Однопозова, главная причина обрушения цен – закрытый доступ к ипотеке. Казалось бы, сегодняшние цены должны заинтересовать потенциальных покупателей, но денег на руках у людей нет.
Банки не выдают кредитов вообще, объясняя это тем, что НБУ запретил выдачу кредитов в долларах, а в нацвалюте – слишком высокие ставки.
Влияние на рынок оказывают и банки, которые выставляют на продажу квартиры, изъятые у неплательщиков по кредитам. Такие банки не реагируют на общие тенденции рынка недвижимости и пока предлагают жилье по неконкурентным ценам, ориентируясь на объем выданного кредита. Но недвижимость дешевеет, и вскоре банки будут вынуждены срочно избавляться от активов-квартир.
Какую ситуацию на рынке украинской недвижимости прогнозируют аналитики в этом году?
Первичный рынок жилья:
Застройщики привыкли получать высокий процент дохода. Но у них есть зазор, и соответственно возможность опустить цены. Как уже упоминалось, банки не выдают кредитов. В связи с этим строительство приостановится, что приведет к недостатку квадратных метров.
Также аналитики рекомендуют не покупать «кота в мешке», имеются в виду, квартиры в домах, которые еще не сданы в эксплуатацию. Ведь предоставить покупателю гарантий застройщики не могут. По мнению специалистов «торговля воздухом» вообще выйдет из практики на рынке недвижимости, если конечно покупатель станет умнее.
Вторичный рынок жилья:
Тут ситуация сложилась сложная. Аналитики не хотят называть точных цифр возможной стоимости квартир, так как все зависит от их владельцев. Так что, дорогие читатели, если вы отточили свои навыки торговаться на базаре – смело можете идти покупать квартиру, правда, не факт, что вы очаруете владельца. Люди неохотно расстаются со своим жильем.
Стоимость квадратных метров на вторичном рынке недвижимости напрямую зависит от спроса. Как только произойдет дуновение спроса – цены сразу начнут расти.
Также по прогнозам возрастет количество обменных операций на рынке, ну и естественно – спекуляций. После летнего «дна» цены, несомненно, поползут вверх.
Загородная недвижимость:
Эксперты говорят, что качество строительства коттеджей невысокое. Также инфраструктура не соответствует обещаниям. Все это вызывает дискомфорт.
Мода на коттеджные городки улетучится так же быстро как мода на штаны клеш. Скидки на загородное жилье достигнут 50% возможно и больше.
Что ж, все прогнозы не весьма оптимистичны. Понятно одно, цены упадут, но денег ни у кого нет! Аналитики же уверены, что ситуация на украинском рынке недвижимости стабилизируется лишь тогда, когда наши народные избранники удосужатся на законодательном уровне решить проблемы, сложившиеся на рынке сегодня.
