В Киеве 30 января 2009 г. компания «Коммерческие интерьеры» организовала в ресторане «Вареничная на Крещатике» бизнес-завтрак для ведущих специалистов компаний в сфере девелопмента, консалтинга и управления недвижимостью.
Формат закрытого бизнес-завтрака позволил обсудить специалистам рынка офисной недвижимости состояние и перспективы развития отрасли. В обсуждении приняли участие представители компаний Management Technology Development DTZ, CB Richard Ellis, Cushman and Wakefield, Topfwell, Savant, Кубик.
Конец 2008 года ознаменовался для рынка офисной недвижимости не только кризисом, повлекшим снижение арендных ставок, но и заложил основу для поиска новых решений, компромиссов между арендодателем и арендатором.
По словам руководителя отдела офисной недвижимости международной консалтинговой компании DTZ Владислава Топчева, общее предложение на рынке офисной недвижимости по итогам 2008 года составило 920 тыс. кв. м, новое — 200 тыс. кв. м, которое было полностью поглощено рынком. По оптимистичному прогнозу в 2009 году на рынок может быть выведено около 150 тыс. кв. м офисных площадей и поглощено 80 тыс. кв. м. Соответственно, вырастет уровень вакантности площадей, арендные ставки будут падать.
Если в 1-2 квартале 2008 г. средние арендные ставки по классу А составляли $90-120 за кв. м, в 3-м квартале — $75-80 за кв. м, то к концу года они упали до $45 за кв. м (по классу В до $25-30 за кв. м). В целом, по прогнозам экспертов на 2009 г., арендные ставки в офисных помещениях класса А будут сохраняться в пределах $35-55, в классе В $25-45 за кв. м.
Начальник отдела комплексных решений в недвижимости международной консалтинговой компании Cushman and Wakefield Семен Юрченко затронул на встрече вопрос прозрачности рынка, коммуникаций между собственниками, арендаторами и консультантами. Эксперт отмечает снижение прозрачности во взаимоотношениях: собственники помещений держат втайне информацию и о сделках на рынке, и об убытках, теша себя мыслью о том, что можно зафиксировать убытки на более предпочтительном уровне, чем на самом деле позволяют обстоятельства. Поэтому нет активного маркетинга по новым коммерческим условиям, которые интересны арендатору. Отмечается переход рынка собственника к рынку арендатора.
Основные тенденции 2009 года
• Арендодатели стараются подписывать договоры на более короткие сроки и иметь возможность пересмотра арендной ставки через 2-3 года.
• Арендаторам предоставляются значительные скидки в индивидуальном порядке.
• Более внимательное отношение к запросам и нуждам арендаторов:
- бесплатная парковка;
- в арендную ставку может включаться компенсация за отделку, особенно у тех собственников, которые не привязаны к внешнему кредитованию;
- удлинение срока арендных каникул (по прогнозам экспертов, к середине года они достигнут 6 месяцев; по данным представителя компании Cushman and Wakefield Семена Юрченко, у лондонских коллег зафиксированы случаи удлинения арендных каникул до 26 месяцев).
• Возможны новые виды и способы incentives для арендаторов.
• Отмечается увеличение количества договоров аренды, расторгнутых по инициативе арендаторов.
• Потеря арендного депозита не останавливает арендатора в случае недоговоренности сторон по арендной ставке.
• Арендатор рассматривает предложения только в готовых объектах или в тех, где девелопер может гарантировать сроки их сдачи. Отмечается четкая зависимость цены от местоположения и качества сдаваемого объекта (на Левом берегу эксперты отмечают дисконт в 50%).
• Увеличивается количество офисных площадей, предлагаемых в субаренду (эксперты отмечают случаи, когда компании, заключив долгосрочный договор аренды в гривне, сдают излишки площади в субаренду в долларах).
• В большинстве случаев плата за аренду устанавливается в долларах (на некоторые помещения, преимущественно класса С, в гривне).
• Арендаторы готовы экономить на операционных расходах, что возможно при наличии профессионального управляющего.
• Отмечается тенденция по переезду в более «дешевые» офисы.
• По прогнозам экспертов, уровень вакантности площадей вырастет от 6 до 10 % (этот показатель по предыдущему году составлял 1-1,5%).
Итоги
Подводя итоги, участники встречи отметили, что рынок офисной недвижимости структурно ненасыщен, что станет проблемой после 2011-2012 гг., когда произойдет восстановление экономики. Кризис предоставляет возможности для инвесторов и девелоперов, дает импульс для развития рынка.
Эксперты выразили надежду, что текущая ситуация на рынке выведет требования к качеству недвижимости на более высокий уровень, а также разумным механизмам ценообразования на объекты недвижимости. Это время поиска компромисса, установления правильного диалога с арендатором на языке партнерских отношений.
