Аренда жилья с выкупом – новый вид «антикризисных» сделок, внедренный для «стабилизации строительства, повышения платежеспособности населения, обеспечения реализации жилищных прав граждан», начало которому положила статья 5 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие финансовой отрасли и жилищное строительство».
Со вступлением в силу Постановления Кабинета Министров Украины «О порядке аренды жилья с выкупом» от 25 марта 2009 года (далее – Порядок), очевидным стали следующие правовые характеристики и особенности новой антикризисной сделки, на которую возлагаются большие надежды - аренды жилья с правом выкупа, комментирует автор книги «Стратегии финансирования строительства», адвокат Наталия Доценко-Белоус:
(а) сделка возможна исключительно для отчуждения готового жилья или для привлечения средств в строительство жилья при использовании предварительного договора аренды жилья до завершения его строительства. Несмотря на то, что статьей 389 ГКУ жилье включает не только квартиры, но и жилые дома (индивидуальные коттеджи), а также помещения, предназначенные и пригодные для постоянного проживания (к примеру, апартаменты, пунктом 3 Порядка перечень объектов, для которых возможна анализируемая операция, ограничен квартирой (ее частью) или жилым домом (его частью);
(б) право на осуществление указной сделки имеет лишь предприятие – арендодатель, что исключает возможность использования данной операции физическими лицами-собственниками, в том числе физическими лицами-предпринимателями;
(в) данная сделка предполагает долгосрочный характер, ограниченный 30 годами, в течение которых арендатор должен произвести компенсацию зафиксированной в договоре стоимости квартиры. Учитывая долгосрочный характер данного договора, логичным его атрибутом становится обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделки;
(г) договор аренды жилья с выкупом предполагает особую систему расчетом: обязательный первичный взнос, в определении размера которого стороны не ограничены, а также периодические взносы, включающие вознаграждение арендодателя и компенсации стоимости жилья.
Открытым остается вопрос возможности изменения выкупной стоимости объекта в течение срока действия договора. Минрегионстрой предписывает использовать при определении вознаграждения арендодателя - процентную ставку от платежа за выкуп жилья. Такой подход значительно сужает возможности по установлению фиксированной ставки вознаграждения или по ее изначальному получению до осуществления полного выкупа.
(е) В обязанности арендодателя вменяется формирование резерва непредвиденных затрат, связанных с обслуживанием обязательств арендатора. При этом предполагается, что указанный резерв будет формироваться за счет арендатора, Справедливости ради, стоит отметить, что указанная сумма резерва все же будет зачисляться в счет компенсации выкупной стоимости жилья, и не будет превышать 3% от стоимости жилья. Минрегионстрой не ограничил направления целевого использования средств резерва и более того, не обязал арендодателя согласовывать направления их использования с арендатором. В конечном итоге это может привести к тому, что средств резерва для зачета в счет оплаты выкупной стоимости квартиры не останется, что приведет к увеличению стоимости квартиры на 3%.
Предполагается, что в ближайшее время Минрегионстрой утвердит примерный договор аренды жилья с выкупом, соответственно пока придется воздержаться от данных сделок.
Предполагается, что эта проанализированная операция будет востребована компаниями по управлению активами, право которых на передачу в аренду, имеющегося в активах инвестиционных фондов жилья, подтверждено ст.3 Закона Украины от 18.12.08 г. № 693-VI.
Так, на этапе строительства компания по управлению активами будет привлекать средства от потенциальных покупателей путем заключения предварительного договора аренды, по которому будет оплачиваться вступительный взнос. После завершения строительства право собственности на квартиру будет оформлено на компанию по управлению активами. Приобретенная квартира передается инвестору в аренду на основании договора аренды с правом выкупа.
Как отмечает Наталия Доценко-Белоус, такой вид бизнеса для многих из застройщиков, очевидно, станет основным способом привлечь средства для завершения строительства объекта. При этом учитывая, что право собственности на квартиру к инвестору перейдет только после прекращении отношений аренды, собственник может этим имуществом беспрепятственно распоряжаться, передавая в ипотеку.
Наталия Доценко-Белоус
Автор книги «Стратегии финансирования строительства»
