Как определиться с выбором? Купить готовое жилье или строить самому – что выгоднее? О тонкостях, связанных с выбором загородного жилья, рассказывает директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко.
У нас люди начинают задумываться об этом в мае-июне, когда в городе становится душно и жарко. Но май-июнь – это уже очень поздно. Начинать выбор загородного дома лучше в феврале. И прежде всего, должно возникнуть желание перебраться за город. Дальше вариантов два: переехать за пределы мегаполиса или оборудовать лишь временное жилье. Это несколько разные вещи, и многие не понимают, что такое первое и второе жилье, не различая эти понятия. Более того, почти половина из тех, кто строит дачу в 30-километровой зоне, затем начинают там жить постоянно. Поэтому надо понять, какой дом вам нужен и для чего.
Вы выбираете дачу. Как поступить?
Обратите внимание на экологию района. Также стоит помнить, что наиболее сложной транспортная ситуация на загородных трассах бывает с пятницы по воскресенье. Поэтому было бы идеально организовать на работе свой, удобный график, чтобы в эти дни за город не выезжать. Кроме того, покупать дачу стоит на том направлении, где живешь. Так, скажем, у жителей Троещины есть минимум три варианта: это Броварское, Бориспольское и Вышгородское направления.
Несмотря на кажущуюся логичность, немало людей, которые живут на юге, а дачу все равно покупают на севере области…
Какие трассы сейчас наиболее удобны и комфортны для любителей загородной жизни?
Остается популярной и удобной Обуховское направление, активно развивается Вышгородское направление, достаточно комфортным остается и Житомирское направление. В этом году мы прогнозируем развитие Макаровского района. Мы уже видим активность по объемам закупки земли и по объемам подготовки проектов на этом направлении. Покупатели этого пока еще не замечают, но в текущем году здесь будет рост популярности.
Дальше есть несколько путей. Первый – купить готовое жилье. Идея хорошая, но такого жилья очень мало, особенно в сегменте экономкласса. То, что предлагается, в основном либо неликвид, либо с завышенными ценами. Потому что в период кризиса деньги были очень дорогими, девелоперы получали кредиты под 11-15%. Поэтому если компании брались за строительство, то это всегда выходило дорого. Например, «УкрсибИнвест» продает только готовые дома, поэтому их продукт достаточно дорогой. Но, конечно, он тоже всегда продается, так как есть покупатель, готовый платить.
Путь второй – покупка участка с подрядом. Выбирается коттеджный городок, где все дома будут в более или менее едином стиле, понятен ритм и темп застройки. Третий путь: купить тоже участок, но без подряда, тоже в коттеджном городке либо вообще в деревне или дачном кооперативе. У участка без подряда есть существенный плюс для тех покупателей, у которых есть деньги только на участок. Можно приобрести этот участок и думать дальше.
Но если есть деньги и на дом, и на землю, то я рекомендую купить участок с подрядом в коттеджном поселке. Для покупателя это выгоднее. Так как если он имеет деньги на участок и на дом, то все вокруг – соседи – тоже имеют деньги на участок и на дом. И будет все вокруг построено. Всем нужна охрана, многие вопросы сообща легче решаются на участках с подрядом.
Какие риски есть у покупателей коттеджного городка с подрядом на старте и на финише?
Многие не понимают, что такое земельный участок. Земля бывает разной категории и разного назначения. Сейчас есть много компаний, которые продают обещание сделать документы на земельный участок. Не стоит рисковать и платить деньги за несуществующий надел. Он должен иметь два документа: свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт земельного участка. Вот если эти два документа есть, то участок существует. Если продается лишь обещание сделать эти документы, то это повышенные риски. Дальше нужно обратить внимание на разные категории земли. Надо рассматривать землю под дачное строительство либо землю под индивидуальное жилищное строительство. Если это реальная земля и участок существует в природе, то имеется его план и точки координат GPS.
Второй момент – это непонимание людьми, что они покупают, когда они покупают участки с подрядом. Они покупают два разных, независимых продукта – участок и строительный подряд. Строительный подряд – это договор, который заключается между покупателем дома и фирмой-застройщиком. И многие путают девелопера (человек, который осваивает эту землю и ведет продажи в конкретном поселке) с застройщиком, который будет строить дом, с генподрядчиком. Были случаи, когда человек покупал землю с подрядом, его обязывали заключать договор на строительный подряд с конкретной, неизвестной ему компанией, он платил деньги, а фирма, которой он заплатил за подряд, растворялась или разорялась из-за кризиса. И у него не получалось подать в суд на девелопера, чтобы обязать его продать участки и рассчитаться с ним по невыполненным обязательствам, за подряд: по земле условия все выполнены полностью, а претензии уже надо предъявлять к подрядчику. Поэтому какой совет? Смотреть, кто конкретно является застройщиком городка. Надо понять, что это за компания. Она должна иметь репутацию, строить в других городках, строить обязательно частные дома, быть представлена на рынке.
Есть ли какой-то реестр застройщиков?
К сожалению, нет. Ни рейтинга, ни реестра, ничего. Но надо бы создать.
Нужно обратить внимание на срок существования компании. Она создана под этот городок или раньше? Проекты должны быть, каталоги. Еще один важный момент: должна быть гарантия на построенный дом не от девелопера, а от подрядчика.
Сейчас много продается участков с «возможностью подведения коммуникаций». Что это такое и опасно ли покупать такую землю?
В идеале покупать нужно участок, на котором уже существуют коммуникации. В них до старта продаж должны быть подведены все коммуникации. Но это достаточно дорого. Дешевле делать коммуникации по ходу продаж.
Особенно высоки риски там, где продаются участки без подряда. В кризис было множество лендлордов, которые занимались только оптовыми продажами земли, но когда опт перестал быть интересен рынку, они нарезали участки на мелкие наделы и стали продавать в розницу без подряда. При этом опыта подведения коммуникаций у них и не было. И цены на участки они назначали «от фонаря», лишь бы продавалось. Они наобещали коммуникаций – дороги, освещение, газ, въездные группы… Начинают продавать и понимают, что после подведения коммуникаций выходят в ноль.
Как проверить, что коммуникации в поселке действительно подведены?
Желательно обратиться к специалистам, которые хоть что-то понимают. Здесь есть две самые важные вещи: должна быть дорога до участка, а не обещание, что ее построят, дороги внутри поселка, хотя бы до тех участков, которые продаются. И электричество, хотя бы по 6 киловатт. Должна быть ЛЭП до городка. И техусловия о выделении мощности: если эти документы у девелопера есть, то все хорошо.
ВЗУ (водозаборный узел) можно потом сделать общий на городок или каждый сам себе пробурит водяную скважину, цена не сильно будет различаться, поэтому вода не так важна.
Въездная группа с охраной тоже желательна, иначе поселок не очень хорошо смотрится. Должны быть какие-то общие зоны, прогулочные или детская площадка. Иногда обманывают людей: показывают план, что тут будет теннисный корт, тут футбольное поле, здесь ресторан и т. д. А потом этого ничего нет, эта территория потом делится тоже на участки и продается под застройку. Надо не обращать внимания на обещания. План может поменяться. Надо покупать то, что есть. Любая инфраструктура имеет смысл, когда она физически существует, как и все необходимые документы.
