За последние несколько лет в Украине отмечается стабильный рост жилищного строительства, и есть серьезные основания предполагать, что 2008 год не станет исключением. Однако рынок жилья претерпит существенные изменения. Особенно в столице.Главный архитектор Киева
Василий Присяжнюк на основании того количества проектов жилой недвижимости, которые были поданы за последнее время на рассмотрение Градсовета, прогнозирует, что в Киеве в 2008 году будет введено около 1,5 млн. кв. м. жилья.
Построить аналогичное количество жилья киевские власти обещали еще в 2006 году, однако фактически было сдано 1,2 млн. В 2007 году застройщики приблизились к этой цифре, сдав 1 млн. 400 тыс. кв. м. (по данным Главного управления статистики). В 2008 году Киевская горадминистрация прогнозирует ввод около 1 млн. 430 тыс. кв. м, что означает, что роста практически не произойдет. В то же время, некоторые эксперты предполагают, что заявленный объем будет выполнен не более, чем на 75-80 %.
Снижение объемов строительства связывают, в первую очередь, с недостатком финансирования – цены на жилье не позволяют привлекать инвестиции частных лиц в том объеме, в каком они поступали еще 3-4 года назад. Также причиной замедления роста являются общие сложности строительного процесса, которые мешают появлению новых игроков: потенциальных девелоперов отпугивают непрозрачное законодательство в сфере получения необходимых разрешений на строительство и согласований.
По данным аналитической компании «Соцмарт», сейчаст в Киеве ведется строительство около 200 жилых домов и комплексов. Основными операторами рынка, которые сегодня реализуют объекты с заявленным сроком сдачи в 2008 году, являются компании «НЕСТ», «ТММ», «ХХІвек», "Киевгорстрой", "УкоинвестСтрой", ИСК "Столица", "Познякижилстрой", "Форум Инвест", "Горжилстрой", АО «Украинская строительная компания».
Ожидается, что в текущем году будут сданы около 80 жилых комплексов. Однако существуют объекты, сдача в эксплуатацию которых была запланирована на более ранние сроки, но уже сейчас понятно, что застройщики не вкладываются в заявленный график. Примером затянувшегося ввода может служить жилой комплекс «Граф Толстой» в центральной части Киева (ул. Толстого, 35-39), первоначально запланированный к сдаче в 2005 году, однако не завершенный до настоящего времени.
Центральная часть города вообще может наглядно демонстрировать общие тренды рынка жилой недвижимости Киева со всеми его проблемами - здесь находится 25% всех заявленных новостроек города. Но часто дома, которые строятся в центре города, претендуя из-за своего месторасположения на статус элитных, при ближайшем рассмотрении оказываются небольшими по площади (от 18 тыс. кв.м. до 30 тыс. кв.м.), малоэтажными строениями с небольшим количеством квартир.
Исключений единицы - самыми крупными новостройками в прилегающей к центру части Киева является запланированный к сдаче в 2008 году жилой комплекс «Времена года» общей площадью около 150 тыс. кв.м., жилые комплексы «Триумф» и «Александровский» - площадью по 70 тыс. кв.м. Эти объекты представляют популярную сегодня концепцию «город в городе», которая предусматривает наличие всей необходимой инфраструктуры: паркинг, фитнес-центр, магазины, кафе, банк, салоны красоты, а также высокий уровень коммунальных услуг, предоставляемых собственной сервисной компанией, и охрану.
Еще одной актуальной тенденцией является изменение классовой структуры жилья. Так в 2007 году доля проектов бизнес-класса составляла не более 20% от общего количества построенного жилья. В 2008 году некоторые эксперты, основываясь на перечне анонсированных девелоперами объектов, прогнозируют, что доля жилья классов «бизнес» и «премиум» достигнет 55%, а доля эконом-класса сократится до 45%.
Это подтверждают данные аналитиков компании «НЕСТ»: к вводу в эксплуатацию в центральном и прицентральном районах города запланировано 12 жилых комплексов «бизнес» и «премиум» класса, общей площадью около 450 тыс. кв.м. или около трети общегородского ввода жилья. Жилье эконом-класса строится, в основном, в Голосеевском, Святошинском, Деснянском и Дарницком районах.
Компании, занимающиеся реализацией жилья, отмечают изменение предпочтений потенциальных покупателей – сегодня просто большой площади квартиры недостаточно. Покупатели квартир в новостройках уделяют все большее внимание наличию необходимых элементов инфраструктуры на территории жилого комплекса и высококачественному сервису. Обязательными становятся благоустроенная территория, просторный двор, детские и спортивные площадки, а также – паркинг.
Девелоперы, следующие инновационным тенденциям рынка, вводят в структуру своих комплексов элементы инфраструктуры, которые становятся уникальной отличительной особенностью каждого из проектов. Так, например, жилой комплекс «Времена года (девелопер – компания «НЕСТ») впервые в Киеве предлагает к услугам жильцов собственный фитнес-центр с 25-метровым бассейном. Наличие системы «умный дом» в проекте «Триумф» (девелопер – компания ТММ) также является инновацией для рынка.
Опасения, что киевский рынок не сможет принять столь значительные объемы высококлассного, а значит – дорогого жилья, не оправданы. По оценкам аналитиков, уровень предложения и платежеспособного спроса в данных сегментах – сбалансирован. В целом же рынок жилья в столице еще далек от насыщения и требует увеличения объемов строительства до 2,5 – 3 млн. кв.м. в год. По оценкам аналитиков, уровень предложения и платежеспособного спроса в этом сегменте сбалансирован. Дефицит, по-прежнему, ощутим в сегменте эконом-класса. Здесь спрос постоянно подогревают банки, предлагающие новые ипотечные программы с минимальным авансовым взносом, а потенциальным покупателям приходится сталкиваться с высокой конкуренцией со стороны спекулятивных инвесторов.
