Земельный рынок Украины находился в ожидании решения судьбы моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Верховная Рада продлила мораторий до законодательного урегулирования рынка земли, т. е. минимум на 1 год. Все это время рынок будет, как и раньше развиваться в тени.
Спрос на коттеджи в 2008 будет расти
Рынок коттеджного строительства в Украине активно развивается. Если по итогам 2006 года в окрестностях Киева насчитывалось около 50 поселков, то в 2007 году их количество (строящихся и проектируемых) превысило 100.
С одной стороны проекты коттеджей эконом-класса подразумевают возможность альтернативы городской квартире недвижимости на природе, однако предложение коттеджей до $160 тыс. крайне незначительно, тогда как спрос весьма велик. На сегодняшний день средняя стоимость одного коттеджа, по данным SV Development в Киевской области составляет около $380 тыс.
Кроме того, удаленность таких городков от столицы делает существенным транспортный фактор. Следует также учитывать, что ежемесячно на содержание коттеджа и инфраструктуры (охрана, вывоз мусора и т. д.) в среднем от $300. Именно уровень развития инфраструктуры существенно влияет на уровень стоимости коттеджа.
С другой стороны, с каждым годом загородные проекты будут постепенно все больше удаляться от Киева, так как пригодных для строительства земель в непосредственной близости от Киева осталось очень мало. Эконом-варианты в силу своей «дешевизны» будут расти более динамично, чем бизнес- и элит-коттеджи. Это подтверждается динамикой 2007 года, когда в наиболее престижных Киево-Святошинском, Обуховском, Бориспольском и Вышгородском районах динамика средней стоимости одного квадратного метра недвижимости на индивидуальные дома в пригородах Киева выросла на 31-47%, а в наименее привлекательных – Макаровском и Бородянском - на 60%. Притом, что в 2008 году появятся сразу несколько поселков экономкласса, состоящих из типовых домиков или таун-хаузов, в близлежащих пригородах Киева будут реализовываться только проекты строительства дорогих коттеджей (от $500 тыс. до $1 млн. и выше.).
По оценкам экспертов, в 2008 году спрос на коттеджи в Украине будет только увеличиваться, а цены расти, как за счет увеличения стоимости земли, так и по причине роста цены стройматериалов и самих строительных работ. Темпы увеличения стоимости земли и других сопутствующих факторов (рост киевской недвижимости, стройматериалов и т. д.) позволяют предполагать рост на коттеджи не ниже 15-25% на протяжении всего 2008 года.
На рост цен на коттеджи могут также повлиять и административные действия. На уже упомянутых конфликтных землях жителей сел Счастливое и Гора Бориспольского района предполагается строительство коттеджного городка элит-класса, хотя сам конфликт еще не погашен.
Кроме того, Киевская городская государственная администрация (КГГА) хотела увеличить паевые взносы застройщиков, строящих коттеджи и дома садового типа повышенного комфорта - в 5,9 раза или на 99,6 до 120 гривен с кв. м. Однако Киеврада отказалась принимать к рассмотрению проект Программы с такими показателями увеличения паевых взносов, но в итоге приняла его, но без дополнения, содержащего данные о паевых взносах. Срок оплаты взноса определяется договором между застройщиком и КГГА, но не позже чем за квартал до плановой сдачи построенного или реконструированного объекта в эксплуатацию.
Приняв бюджет-2008 Верховная Рада продлила мораторий на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения до законодательного урегулирования рынка земли. Таким образом, Рада внесла изменения в Земельный кодекс, в частности, продлив действие моратория до вступления в силу законов о земельном кадастре и о рынке земли. Законопроекты по данным вопросам Кабмин должен до 1 апреля внести на рассмотрение парламента. При этом для завершения подготовки всех необходимых нормативных документов необходим как минимум год. Еще одним ограничителем легализации продажи земли является то, что в Украине еще не завершена выдача всех государственных актов на право собственности землей гражданам.
В целом «земельное» решение Верховной Рады было целиком прогнозируемым, так как, несмотря на то, что президент Ющенко выступал за отмену моратория, все остальные политические силы, включая БЮТ, выступали за его сохранение.
Отмена моратория с одновременным законодательным регулированием отношений в этой сфере позволит сделать землю товаром. При этом покупка земли сельхозназначения и изменение ее статуса имеет конечной целью коттеджную (реже промышленную) застройку.
По мнению заместителя генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексея Говоруна, снятие моратория на продажу земли может существенным образом повлиять на рост цен на недвижимость: с появлением значительного объема денежной массы, вырученной за реализованные земельные участки, возрастет желание населения инвестировать средства в недвижимость.
Рынок складской недвижимости
Последние годы этот рынок переживал значительный рост. По прогнозам компании Colliers International, если в 2006 году рынок качественных складских помещений Киевского региона составил 225 тыс. м2., то по итогам 2007 года, по прогнозам экспертов компании, он может увеличиться еще на 180 тыс. м2. (неудовлетворенный спрос - не менее 350–400 тыс. кв. м.). По тем же данным, уровень доходности объектов складской недвижимости оценивается в 14–16%.
Основными географическими направлениями строительства логических центров в Киевской области в настоящее время являются р-н Броваров, Борисполя и Гостомеля, а также территории, примыкающие к Одесской и Житомирской трассам (в радиусе 50 км от Киева). Такой спрос на склады объясняется географическим положением самой Украины и Киева, в частности.
По мнению многих операторов рынка недвижимости, в Украине ощущается существенный дефицит складских помещений, в т. ч. отвечающего западным стандартам. При этом все существующие склады, отвечающие высоким требованиям, заполнены арендаторами на 100%, а проекты, выводимые на рынок, занимаются арендаторами еще на этапе строительства. Спрос на складскую недвижимость формируют в основном крупные торговые операторы, производители товаров массового спроса, логистические компании и крупные дистрибьюторские компании.
Операторы рынка отмечают, что стоимость аренды в Киеве – одна из наиболее высоких в Европе, при этом уровень аренд¬ных ставок в 2007 год поднялся в среднем на 25-30%. По оценкам аналитиков, в течение ближайших 3-5 лет аренд¬ные ставки будут расти, но несколько меньшими темпами - 5-10% в год.
Рост стоимости на услуги складской недвижимости формируют дефицит подходящих земельных участков и очень высокая стоимость тех, которые расположены в непосредственной близости от Киева. Кроме того, многие участки не переведены под промышленную застройку, что также сдерживает инвесторов. Для склада нужна площадь до 10 га, что также сложно найти, если речь идет о приобретении земли сельскохозяйственного назначения, так как приходится иметь дело с несколькими собственниками.
Альтернативные направления землеиспользования
Строительство торговых центров за пределами Киева пока ограничивается близлежащими к городу территориями и освоением городов-спутников. Однако уже сейчас инвестиционный фонд Investrong намеревается вложить около $488 млн. ТРЦ Mall of Ukraine на земельном участке в 7 км от Киева в Житомирском направлении.
Кроме того, существует проблема изъятия частных земель для общественных потребностей. Это актуально и для Киевского региона, где собираются до 2012 года построить объездную дорогу вокруг Киева. Проблема связана с принятием Верховной Радой соответствующего закона, который, например, позволит властям Киева ускорить решение вопроса с отселением владельцев дач на Русановских и Воскресенских садах, которые попадают в зону строительства Подольского моста.
Существует также и проблема выноса киевских промышленных предприятий за пределы столицы. Однако в этом вопросе пока больше намерений, чем конкретики. Киевские власти до сих пор предпочитают точечную застройку реализации системных планов решения проблем в сфере недвижимости в столице.
Лариса Хобта, директор ДП "Завод строительных конструкций" и автор концепции пилотной программы "Киевщина строится" считает, что стратегия развития Киевского региона должна быть направлена на развитие области по модели мегаполиса. Речь должна идти не только о жилищном строительстве, или о строительстве логистических центров, а и о возведении новых транспортных систем, новых путей сообщения, о развитии коммуникаций, - т. е. о создании современной комплексной инфраструктуры. И, конечно же, мы не должны забывать о развитии и сохранении окружающей среды.
По мнению г-жи Хобты, «недопустимо потребительское отношение к проблеме застройки, поиск сиюминутной выгоды от строительства, например, логистического центра, на месте возможной рекреационной зоны».
Отмена моратория на землю в будущем позволит создать нормально функционирующий рынок земли, но еще минимум 1-2 года в этом вопросе будут преобладать теневые схемы. Не добавит стабильности также и постоянная смена губернаторов и мэров, что приводит к перманентной смене приоритетов в политике использования земли и проведения застройки на местном уровне. Так что можно смело предполагать, что в 2008 году земельный рынок «порадует» еще не одним скандалом, которые, как мы видим, на примере ситуации вокруг сел Счастливое и Гора Бориспольского района, будут иметь криминальный оттенок.
