За 2008 г. земля подорожает на 60-70% (в прошлом году рост цен составил 67%). Однако этот год вполне может стать последним годом, когда цены будут расти такими высокими темпами. Так, если в 2008-2009 гг. участки в пригородах подорожают еще на 50-70%, то с рынком земли произойдет то же, что случилось в прошлом году со столичным рынком жилья: спрос упадет, а рост цен замедлится до 15-20% в год.На сегодняшний день рынок земли «перегрет».
Спекулянты необоснованно завысили цены на землю под Киевом примерно в 1,5-2 раза. На вторичном рынке за приватизированные участки под застройку в радиусе 10 километров от киевской окружной дороги просят в среднем $ 10 тыс. за сотку. В то же время в Конче-Заспе 100 кв. м на некоторых участках стоят $ 70-100 тыс.
В Украине до сих пор действует мораторий на продажу земель сельхозназначения, которые составляют 60-70% всего земельного фонда. Кроме того, в условиях дефицита земельный ажиотаж подогревают банки, уже кредитующие покупку земельных участков под 16% в гривнах и 13,2% в долларах сроком до 20 лет. В прошлом году, например, на эти цели банки выдали около 3,5 млрд грн (менее 10% всех ипотечных кредитов). На текущий же год финансисты прогнозируют, что доля земельных займов дорастет до 20% ипотечных портфелей банков, а через пять-семь лет составит уже половину. Банки берут в залог только землю, предназначенную для индивидуального жилищного или дачного строительства, но рост цен на нее автоматически увеличивает стоимость участков и другого целевого назначения.
Рост стоимости земельных участков по областям Украины:
30-60% Винница — 60%, Симферополь — 40%, Тернополь — 38%, Харьков — 36%, Львов — 33%, Черкассы — 33%.
20-30% Луцк — 28%, Херсон — 26%, Одесса — 23%, Николаев — 22%, Ужгород — 21%, Луганск — 20%.
10-20% Черновцы — 19%, Днепропетровск — 18%, Крым — 16%, Донецк — 16%, Чернигов — 15%, Ивано-Франковск — 15%, Суммы — 15%, Ровно — 14%.
5-10% Запорожье —11%, Хмельницкий — 11%, Житомир — 10%, Полтава — 9%, Кировоград — 8%.
Землю в окрестностях Киева в основном приобретают с целью дальнейшей перепродажи. Погоду на вторичном рынке земли делают спекулянты, в том числе мигрировавшие со столичного рынка жилья. На мелких инвесторов-частников, оперирующих суммами от $ 20 тыс. до $ 1 млн, приходится 9 из 10 сделок на вторичном рынке, но им принадлежит не более 10% приватизированной земли в пригороде столицы. Крупнейшие же землевладельцы — банки либо структуры, ассоциированные финансовыми учреждениями. Суммы земельных сделок таких инвесторов исчисляются не десятками и даже не сотнями тысяч долларов. Кроме банков, крупные земельные активы накапливают девелоперы.
Так что основными «покупателями» земель в окрестностях Киева в 2008 году, как и в 2006-2007 годах, останутся инвесторы, вкладывающие в земельный участок не менее $ 2 млн. Такие землевладельцы обычно получают землю в аренду с возможностью дальнейшего выкупа, выкладывая за участок намного меньше его рыночной стоимости.
Обратим внимание, что в условиях дефицита предложений многие инвесторы, как правило, физические лица приобретают по спекулятивным ценам участки, за которые впоследствии будет трудно вернуть даже потраченное. Продать их будет крайне сложно. Тем более что сейчас трудности с продажей земли испытывают даже крупные инвесторы.
