Однокімнатну квартиру в сталінці в центрі Києва пропонують обміняти на двокімнатну квартиру в спальному районі столиці або на трикімнатне житло у передмісті. ри цьому експерти ринку попереджають: оціночні компанії занижують ринкову вартість вашого старого житла приблизно на 20 %.
Думка
Сергій Костецький, фахівець з маркетингу «SV Development»
Теоретично обміняти можна будь-яку квартиру на новобудову: необов'язково щоб це було рівноцінне пропозицію по району, типу будинку, площі і т.і. Забудовник замовляє оцінку вашої квартири і пропонує свої варіанти з доплатою з вашого боку чи компенсацією з боку фірми (різниця в оціночної вартості квартир). Треба пам'ятати одне: забудовник завжди залишиться у виграші.
Обмін старої нерухомості на нову фактично не розвинений в Україні. Якщо у сфері автомобілів ця схема більш-менш робоча, то угоди по квартирах майже не відбуваються. Це пару угод на місяць, менше 1% ринку. Це нова послуга на ринку, її механізм поки не виписаний чітко. Люди з недовірою ставляться до покупок на первинному ринку, що вже говорити про такі складні схемах, як міна. Тому попит на ринку мінімальний.
Я думаю, що цей сегмент абсолютно не перспективний в найближчі кілька років. Завжди виникає питання з приводу оціночної вартості старої квартири. Оцінювачі від забудовника в будь-якому випадку її занизять, адже вони хочуть якомога швидше реалізувати квартиру на ринку. Ну а у власника старої квартири своє бачення на її вартість. Тому конфлікту не уникнути.
Забудовнику угода міни не цікава через довгий процес пошуку і оформлення документів. А покупцеві простіше продати свою квартиру через ріелтора за ринковою вартістю і за виручені гроші придбати нове житло.
Якщо оцінка квартири проводиться банками - вона буде з дисконтом приблизно в 20%, в порівнянні з ринковою вартістю. Я думаю, така ж приблизно ситуація і у забудовників. Наприклад, якщо ринкова вартість квартири 100 тис. дол., Максимум її оцінять в 80 тис. дол.
Плюс процес переоформлення. Існує стереотип, що за допомогою договору міни можна уникнути оподаткування на купівлю нерухомості. Насправді це залежить від ряду факторів (від того, яка за рахунком угода, від терміну володіння, як нерухомість дісталася: у спадок або купівля-продаж і т.д.). В цілому, при обміні квартири ви заплатите податків від 1-2% до 8,5% від оціночної вартості об'єкта.
У процесі укладання договору з компанією-забудовником, власник квартири вносить грошову заставу, як гарантію його зацікавленості в угоді. Його розмір може досягати 1-2 тис. дол. Застава повертається після закриття угоди.
Юрій Сайко, начальник юридичного управління «Комерційного індустріального банку»
Обмін квартир здійснити можна, навіть якщо за однією з них не погашена іпотека. Але лише при виконанні ряду умов. В силу того, що в процедурі міни застосовуються загальні положення купівлі-продажу, зміна права власності заставної квартири вимагає згоди іпотекодержателя. Якщо в квартирі проживають неповнолітні діти, також потрібна згода органів опіки.
Право власності на квартиру, іпотека по якій не погашена, оформляються на тих же умовах, що і по звичайному об'єкту нерухомості. Єдина відмінність полягає в тому, що по заставній квартирі необхідно додатково отримувати згоду іпотекодержателя, тобто банку, що видав кредит.
Якщо квартира, що відчужується перебуває в іпотеці, то до нового власника згідно статті 23 Закону України «Про іпотеку» переходять зобов'язання іпотекодавця. Оскільки в разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця іншій особі, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека залишається дійсною для особи, якою вступає в право власності. Причому навіть у тому випадку, якщо до нього не донесена інформація про обтяження майна іпотекою.
