Хотя жители периферийных городов пока еще массово не избавляются от "железных коней", владельцам гаражных кооперативов стоит призадуматься о более эффективном использовании недвижимости. Альтернативой их прямому назначению — хранению авто — может стать перепрофилирование в жилое помещение и сдача в аренду.
Реинкарнация гаража
«Аренда двухэтажного жилого гаража в Севастополе (первый этаж — для стоянки авто, второй — жилой) стоит 200–250 грн/сутки. Доход он приносит почти пять месяцев в году», — уточняет Максим Петров, владелец такого объекта. Суммарно доход равняется стоимости аренды однокомнатной квартиры. А если гараж расположен вблизи моря или в районе с хорошей инфраструктурой, то цена его найма будет еще выше. На Волыни или в Прикарпатье, где туристы отдыхают и зимой, отапливаемый гараж может приносить доход практически круглый год.
Стоит отметить, что размер заработка на жилых гаражах, по мнению экспертов, практически безграничен. «Количество этажей зависит от желания и возможностей собственника, а также надежности фундамента, — говорит Анастасия Добромирова, независимый риелтор города Ялты, член АСНУ. — Например, в Утесе (поселке эллингов, между Алуштой и Партенитом) есть даже восьмиэтажный гараж».
Именно поэтому в Крыму жилые гаражи имеются почти в каждом частном дворе или гаражном ко¬оперативе. А небольшие земельные участки вблизи моря практически не подешевели даже в кризис.
Ведь, как отмечает Екатерина Иванцова, владелица двухэтажного жилого гаража в Ялте, покупая небольшой кусочек земли рядом с морем (площадь нижнего уровня гаража в среднем составляет 20 кв. м), его собственник может построить 5–6-этажное строение и потом хорошо зарабатывать на сдаче его в аренду.
«Место под гараж в охраняемом кооперативе Севастополя неподалеку от побережья стоит $5–10 тыс., — конкретизирует Максим Петров. — Цены на готовые объекты в Крыму стартуют от $15 тыс.». Среднерыночная стоимость двух¬этажного кооперативного гаража в Ялте площадью пролета 30 кв. м и общей площадью 60 кв. м, по словам Анастасии Добромировой, составляет $35 тыс. Если же объект приватизирован и имеется документация, подтверждающая законность его переоборудования, цены возрастают в разы. Гараж площадью 60 кв. м с документами будет стоить уже от $60 тысяч.
«Самый дорогой жилой гараж в Ялте стоит $700 тыс., — рассказывает г-жа Добромирова. — Такие функциональные элементы, как смотровая яма и автоматические ворота, значительно повышают стоимость объекта. А если позволяет прилегающая территория, то можно оборудовать еще и дворик — все это прибавит в цене при продаже или сдаче в аренду».
Как утверждают владельцы жилых гаражей, а также риелторы, занимающиеся их реализацией, оборудовать под жилье можно практически любой гараж.
Тем более что его трансформация обойдется дешевле строительства дома или покупки квартиры. Екатерина Иванцова объясняет, что в первую очередь важна прочность фундамента — он должен выдержать надстройку жилого блока. Также имеет значение наличие деревьев, которые могут мешать строительству, и, разумеется, верхние этажи не должны закрывать свет соседним жилым домам.
Основная категория арендаторов таких гаражей — автотуристы. «Человек, приезжающий в отпуск на своем авто, может оставить машину на первом этаже, не опасаясь за ее сохранность. Нет нужды бросать транспорт на улице или платных стоянках. А на втором этаже вполне комфортно разместятся двое людей», — говорит Максим Петров.
Легализация объекта
Нередко владельцы жилых гаражей пренебрегают получением разрешительной документации от госструктур при переоборудовании помещения под жилплощадь. «Прежде чем провести в помещение газ, свет, воду, оборудовать канализацию, необходимо для начала получить разрешения от водоканала, горэнерго и прочих служб, — поясняет Андрей Тарасов, управляющий партнер юридической компании «Тарасов и Партнеры».
— Врезка в коммунальные сети без разрешений может быть квалифицирована вышеперечисленными инстанциями, как кража воды, газа, света, и, соответственно, повлечь уголовную ответственность».
Поэтому без разрешения на проведение коммуникаций не обойтись. «Это основная сложность, — сетует г-н Петров. — Ведь на сбор всех необходимых документов порой уходят месяцы. Правда, в ко¬оперативных гаражах коммуникации часто подведены с разрешения гаражного кооператива, хотя не везде существует подключение к городскому водопроводу».
Наличие гаража в составе кооператива, с одной стороны, — преимущество (объект охраняется), а с другой — дополнительные сложности при его переоборудовании. Потому что сооружать надстройку можно только при наличии правоустанавливающего документа (государственный акт на индивидуальное строительство и обслуживание гаража).
«Между тем право собственности на гаражные кооперативы зачастую принадлежит государству (органам местного самоуправления) еще с советских времен, — уточняет Анастасия Добромирова. — Такой земельный участок следует приватизировать — выкупить из муниципальной собственности и только потом вводить объект в эксплуатацию».
Чтобы получить право собственности на кооперативный гараж, необходимо предоставить в районные государственные администрации следующие документы:
• справку о членстве в ГСК и об уплате паевого взноса;
• справку о том, что строение сооружено хозяйственным способом и введено в эксплуатацию;
• техническую документацию из БТИ.
«В первую очередь нужно убедиться, что кооперативом оформлены соответствующие документы, подтверждающие законность строительства гаражей», — акцентирует г-жа Добромирова. Кстати, только после перевода гаража в жилой фонд можно будет подать свидетельство о праве собственности на регистрацию, то есть прописаться. Однако сделать это будет непросто. Как объясняет Андрей Тарасов, при действующем порядке регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества осуществлять перевод нежилых помещений в жилые не обязательно.
Теоретически можно оформить реконструкцию объекта с последующим вводом его в эксплуатацию. «На практике это весьма затруднительно, поскольку требует отвода земли именно под жилищное (а не гаражное) строительство, — утверждает г-н Тарасов. — Кроме того, новому объекту должен быть присвоен почтовый адрес».
Вместе с тем, как уверяет юрист, для того чтобы владеть, пользоваться и распоряжаться такого рода объектом, закреплять за ним «жилой» статус не обязательно. Достаточно иметь документ, подтверждающий право собственности на гараж, и все необходимые разрешения на проведение коммуникаций.
Члены гаражных кооперативов, оценив потенциал такого рода объектов, не скупятся на возведение жилых помещений над гаражами. За последние несколько лет площади таких «новостроек» значительно выросли, составив серьезную конкуренцию непосредственно жилищному строительству. «Конечно, рынок жилых гаражей еще молодой, но он уже крепко стоит на ногах, — отмечает Анастасия Добромирова. — Скорее, стали редкостью традиционные металлические гаражи, нежели узкие жилые конструкции с красивой отделкой и маленькими огороженными двориками».
