Спочатку потрібно вивчити договір
Тільки на підставі договору має здійснюватися надання комунальних послуг ЖЕКом. Типовий договір з основними положеннями був затверджений постановою КМУ від 20.05.2009 N529. На його підставі окремі ЖЕКи розробляють договору, які передбачають надання послуг з утримання будинків і будівель та прибудинкової території.
Але лише основні положення передбачаються в типовому договорі. Тому на ЖЕК покладається обов'язок самостійно надати договір, що містить, крім основних, додаткові положення. Вони повинні повною мірою врегулювати права та обов'язки сторін за договором.
Юрист юридичної фірми Вронський, Вронська та Партнери Світлана Борис радить: перш ніж підписувати договір на надання комунальних послуг, необхідно уважно вивчити зміст. Вона пояснює це тим, що положення договору можуть суперечити чинному законодавству та порушувати гарантовані права громадян.
Що важливо прописати в договорі
Деякі викладені в договорі положення суперечать, в першу чергу, основному закону, стверджують експерти. Так, право виконавця на несанкціонований доступ до квартири прямо суперечить гарантованому праву громадян на недоторканність житла (ст. 30 Конституції України).
Нагадаємо, пункту 12 типового договору передбачено, що ЖЕК має право доступу, зокрема несанкціонованого, в квартиру для ліквідації аварії, усунення неполадок проведення технічного та профілактичного огляду.
"Передбачаючи таке положення в договорі, необхідно вказувати точний перелік випадків, у яких можуть здійснюватися подібні дії, порядок їх здійснення, компенсація збитків при їх здійсненні", - вважає Світлана Борис.
У свою чергу адвокат ЮФ Василь Кісіль і Партнери Наталія Доценко-Білоус наголошує, що більш детальна процедура несанкціонованого доступу в квартиру аварійно-ремонтної бригади визначена статтею 17 Закону України "Про житлово-комунальні послуги".
"Таким чином, можливість несанкціонованого доступу - проблема законодавства, а договір лише цитує його положення. Положення договору, що суперечать законодавству, є недійсними", - заявила вона.
Світлана Борис вважає також неправомірним положення договору щодо обов'язку споживача проводити ремонт технічного обладнання та усунення неполадок за свій рахунок, а також право виконавця вимагати дотримуватися правил з утримання житлових будинків та прибудинкової території, експлуатації житлових і нежитлових приміщень у житлових будинках. За словами юриста, такі вимоги знімають з ЖЕКу обов'язки, за які користувач, в свою чергу, зобов'язується платити.
Як обов'язкова умова в такому договорі повинен зазначатися повний перелік усіх наданих ЖЕКом послуг та їх вартість, порядок твори перерахунків розміру плати, тарифи, твір ремонтних профілактичних і ремонтних робіт, вважає Світлана Борис.
"Не рідкісним випадком буває надання неналежним чином, зниження якості або несвоєчасне надання послуг ЖЕКом, що є підставою для перерахунку вартості комунальних послуг або їх компенсації", - говорить юрист фірми Вронський, Вронська та Партнери.
Вона підкреслює, що підстави і порядок здійснення таких перерахунків, порядок зміни обсягів та визначення якості послуг так само доречно передбачити в договорі.
Крім того, в договорі обов'язково має бути прописаний детальний порядок вирішення спорів та відповідальність сторін.
Як опротестувати договір
Наталія Доценко-Білоус наголошує, що мешканець може відмовитися від укладення договору з ЖЕКом, однак це може тільки ускладнити ситуацію.
"Незалежно від укладених договорів, послуги з утримання будинку та прибудинкової території будуть надаватися. Однак відсутність договору позбавляє можливості захистити свої права у разі неякісно наданих послуг, - підкреслює вона.
- Тому, одержавши проект договору, ми рекомендуємо підписати його з одночасним складанням та підписанням протоколу розбіжності, в якому було б відображено відмова від дії деяких з пунктів договору ".
Зі свого боку Світлана Богдан вказує, що ЖЕК не може зобов'язати користувача підписати наданий їм варіант договору. "Згідно зі ст. 638 Цивільного кодексу України, договір вважається укладеним, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору", - заявила вона.
За словами юриста, істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, визначені законом як істотні або необхідні для даного виду договору, а так само всі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
"У випадку, якщо споживач не згоден з умовами запропонованого договору, необхідно, відповідно до ст. 646 Цивільного кодексу України, направити відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж були запропоновані, умовах, що є відмовою від одержаної пропозиції і водночас пропозицією стороні, яка зробила попередню пропозицію ", - сказала експерт.
Світлана Богдан також підкреслила, що у випадку, якщо не досягнуто згоди за всіма положеннями договору, і, в свою чергу, ЖЕК відмовляється приймати будь-які запропоновані умови, Стаття 649 Цивільного кодексу України передбачено право користувача звернутися до суду.
