Пошук
Покупця можна знайти і самостійно. Про квартиру потрібно заявити як в Інтернеті, так і в пресі. Гендиректор компанії «Міель-брокеридж" Олексій Шленов рекомендує розміщувати оголошення не рідше двох разів на тиждень і в кількох виданнях одразу. Рідше - неефективно.
Для такої реклами важливі маркетингова оцінка (ріелтором), способи позиціонування та джерела інформації, через які квартира вийде на ринок. Якщо мова йде про житло в «хрущовці», то публікувати відомості про нього в глянцевих журналах безглуздо, а у випадку з найдорожчою квартирою недостатньо обмежитися оголошенням у виданні типу «З рук в руки».
Показ
Важливо вибрати час для огляду квартири потенційним покупателем.По думку агентів, краще показувати об'єкт, коли у будинку є можливість припаркувати автомобіль, на вулиці світить сонце або ж горять усі ліхтарі, під'їзд щойно прибрали.
На оглядинах важливо дотримати «золоту середину».
На думку ріелторів компанії «Міель-брокеридж", квартира «аскетичного і необжитому виду відштовхує, так само як і перевантажена побутовими предметами». Не варто квапити покупця. Його сумніви можуть зупинити угоду, коли всіх інших претендентів Ви вже втратили. «Якщо нав'язливо пропонувати квартиру, у покупця може скластися враження, що його намагаються обдурити», - ділиться досвідом партнер консалтингової компанії Crystal Estate Олександр Вельмушкін.
Переговори
Важливо обговорити умови операції і зафіксувати серйозність наміру сторін (як покупця, так і продавця). Краще - письмово. У договорі повинні бути прописані умови, взаємні права і обов'язки. На підтвердження своїх намірів або в якості забезпечення зобов'язань покупець квартири вносить передоплату (аванс). «У цьому випадку відповідальність продавця підкріплюється грошима: за невиконання своїх зобов'язань він повертає отриману суму вже в подвійному розмірі», - нагадує Шленов.
Документи
Для продажу квартири досить паспорта і договору купівлі-продажу. А от для реєстрації цього договору потрібен значний пакет документів, частину якого можна зібрати заздалегідь. Це прискорить процес продажу. До таких документів належать: виписка з будинкової книги (термін її дії - місяць); довідка з БТІ, що включає в себе кадастровий паспорт, поверховий план та експлікацію (якщо квартира була у власності продавця більше п'яти років, то реєстратор може зажадати ці документи, якщо менше - вони не знадобляться); довідка про відсутність заборгованості по ЖКГ.
Вам також можуть знадобитися довідки з ПНД, НД і інших диспансерів і т.д. Будьте готові надати покупцю інформацію про всі колишніх мешканців квартири і відповісти на його питання, що стосуються юридичних аспектів.
Для оформлення та державної реєстрації угоди продавцю необхідно зібрати основний пакет документів: договір купівлі-продажу, ренти або свідоцтво про право на спадщину та ін, правоудостоверяющій документ, а саме - свідоцтво про державну реєстрацію права власності (до 1999 року видавалося свідоцтво про власність на житло, але не у всіх випадках), виписка з будинкової книги, що підтверджує факт реєстрації на житловій площі, експлікація і поверховий план, що видаються БТІ.
У разі якщо мова йде про спільну власність сімейної пари, для угоди необхідно нотаріальна згода чоловіка, який не є титульним власником, але в шлюбі з яким возмездно купувалася квартира. Залежно від характеру угоди додатково можуть знадобитися інші документи. Якщо один із власників квартири неповнолітній, необхідний дозвіл органів опіки та піклування.
Договір
Є дві законні форми договору купівлі-продажу квартири - проста письмова і нотаріальна. Цей договір підлягає обов'язковій державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Зареєструвати договір і перехід права власності можна в будь-якій філії Управління Федеральної реєстраційної служби по Москві, надавши заяви за формою (заявниками є обидві сторони договору купівлі-продажу), зібрані документи та квитанцію про оплату державного мита за реєстрацію. На практиці витрати з оформлення та державної реєстрації угоди оплачує покупець.
Розрахунок
Самий складний і відповідальний момент - розрахунки по угоді. Традиційний спосіб - банківська комірка. Важливо уважно перевірити зміст договору оренди комірки, умови доступу до комірки (як правило, це зареєстрований договір купівлі-продажу квартири на ім'я покупця або виписка з Єдиного державного реєстру, що підтверджує право покупця на квартиру). Перевірку закладаються в клітинку грошових купюр краще замовити у банку.
Між фізичними особами можливий більш цивілізований спосіб розрахунків з використанням банківського акредитива (безготівковий розрахунок). Але широкого поширення він не отримав.
Передача
Фінальний етап операції-фактична передача квартири за підписується продавцем і покупцем передаточним актом. На підтвердження отримання грошових коштів за квартиру продавець надає покупцю відповідну розписку.
Ризики
«Ставлення покупців до квартир, які довго експонуються і постійно опускаються в ціні, може бути упередженим», - попереджає Шленов. «Крім всього, важливо бути чесним з покупцем, - відзначає керуючий партнер офісу" Університет "холдингу« Міель »Алла Вишневська. -
Якщо в описі квартири вказаний євроремонт, то це має бути дійсно євроремонт, а не шпалери в квіточку по 20 рублів за рулон, наспіх наклеєні на криві стіни. Якщо "5 хвилин пішки від метро" в реальності виявляються 20 хвилинами транспортом без пробок, то в підсумку все це послужить приводом для торгу ».
