Сейчас на вторичном рынке жилья квартиры не покупают, а меняют.
Кто-то использует снижение цен для улучшения жилищных условий, кто-то съезжается или разъезжается. В таких случаях риелторы одновременно оформляют несколько сделок. Механизмы квартирной миграции. Активность на рынке жилья постепенно снижалась весь 2008 год. Тогда изрядно подорожавший квадратный метр перестали воспринимать как надежный способ вложения и преумножения капиталов. А прекращение ипотечного кредитования ощутимо ударило по тем, кто рассчитывал улучшить жилищные условия. Покупатели с наличными деньгами на опустевшем рынке стали редкой птицей. Тем не менее о полном отсутствии каких-либо процессов на вторичном рынке жилья говорить не приходится. Семейные обстоятельства так или иначе приводят сферу недвижимости в движение.
Теперь значительная часть покупателей, чтобы заплатить за новую квартиру, вынуждена продавать старую. Фактически происходит обмен жилья, который оформляется как купля-продажа. Например, две однокомнатные меняют на трехкомнатную или вместо меньшей квартиры приобретают большую. «В условиях кризиса доля таких сделок ощутимо увеличилась по отношению к другим операциям на рынке жилья. Ведь наличных денег у населения стало меньше, — комментирует сложившуюся ситуацию директор по маркетингу компании SV-Development Владимир Степенко. — С другой стороны, теперь у покупателей появляется возможность улучшить жилищные условия с незначительной доплатой. Сегодня, имея на руках $10—15 тысяч, можно переехать из однокомнатной в двухкомнатную квартиру. До кризиса для такого обмена требовалась сумма в 2-3 раза больше».
Подобные сделки, как правило, проводят агенства недвижимости. По заявке клиента они подыскивают покупателей на имеющуюся недвижимость, одновременно подбирая подходящие варианты среди выставленного на продажу жилья. Когда оптимальное решение найдено, все стороны встречаются и в присутствии нотариуса заключают несколько договоров купли-продажи.
Одновременное проведение нескольких сделок является гарантией равноценного обмена. Ведь тот, кто подыскивает новую квартиру после продажи старой, поневоле рискует в условиях неустойчивого рынка. «Продавец недвижимости, заинтересованный в приобретении нового жилья за деньги, вырученные от продажи другой собственности, рискует тем, что ценность его активов в промежутке между сделками может быть утрачена из-за непостоянства ценовой политики на рынке недвижимости и значительных колебаний курса валют», — предупреждает юрисконсульт юридической компании «Шмаров и Партнеры» Анна Панченко.
Гипотетически развитие ситуации на рынке может привести к ущербу и сыграть на руку продавцу недвижимости, если после реализации квартиры жилье еще больше подешевело. Но любой риск должен быть осознанным и разумным.
Используя схему параллельных сделок купли-продажи, можно совершить также междугородний обмен. В этом случае агентство недвижимости будет действовать через свое представительство или партнеров в другом регионе. Если же провести одновременно несколько сделок в одном и том же месте проблематично, Владимир Степенко рекомендует заключить договор о намерениях, который обязывает собственника жилья продать квартиру конкретному лицу за указанную сумму в течение нескольких дней. Этот документ обезопасит участников сделки от рисков, связанных со срывом договоренности и колебаниями курсов валют и цен на недвижимость.
«Сегодня подобные операции осуществить непросто, особенно если в сделке принимает участие более двух сторон, — считает аналитик АН «Планета Оболонь» Михаил Полынцев. — Сложности связаны как с сократившимся предложением объектов на продажу, так и ценовыми ожиданиями покупателей. Ведь около трети клиентов, которые оставляют агентству заявку на приобретение недвижимости, желают найти квартиру по цене ниже рыночной».
По мнению Владимира Степенко, предложение жилья на вторичном рынке Киева насчитывает около 20 тысяч объектов. Этого вполне достаточно для проведения сложных операций обмена. Поэтому у того, кто не гоняется за демпингом, ориентируется на справедливые рыночные цены, шансы решить квартирный вопрос очень высоки.
Когда выгоден бартер
Обменяться квартирами можно и без денежного эквивалента. Именно так решали свои жилищные проблемы граждане бывшего СССР в прошлом веке. Найти друг друга им помогали так называемые маклеры. Такого теневого риелтора в старом советском фильме «По семейным обстоятельствам» блестяще сыграл Владимир Басов. Он помогал семьям поменять «две кофточки с окнами на юг».
Нахлынувший кризис чуть было не возродил маклерский бизнес. И обмен «двух маленьких кофточек на одну большую» на какое-то время опять стал актуален. «Интерес к подобным бартерным сделкам проявился в первые месяцы нынешнего года, — говорит Михаил Полынцев. — Люди, напуганные кризисом, старались решать жилищные проблемы, избегая рисков, связанных с резкими колебаниями курсов валют и цен на недвижимость. В этот период многие риелторы не исключали, что обмен недвижимости без использования денежного эквивалента вновь станет распространенной практикой».
Как объяснила Анна Панченко, «в такой ситуации бартерный договор представляет собой реальную замену договора купли-продажи, поскольку предполагает не денежные расчеты, а передачу в собственность одного товара в обмен на другой, возможно с доплатой за товар большей стоимости. Бартерный договор допускает, что объектами обмена могут быть не только идентичные, но и любые другие товары, а также работы и услуги. Это дает большую свободу участникам сделки, так как позволяет приобрести жилую недвижимость, скажем, в обмен на автомобиль, земельный участок или иное имущество, которое может быть оценено».
В начале 2009 года на сайтах агентств недвижимости появились разделы, посвященные обмену, начали формироваться базы данных. «Тогда, кроме различных объявлений об обмене жилья, также появлялись отдельные предложения отдать за квартиру дорогой автомобиль или земельные участки, — рассказывает Михаил Полынцев. — Также прошла волна объявлений о равноценном междугороднем обмене. Ведь в столице недвижимость упала в цене раньше, чем в регионах, и в определенный момент стоимость жилья в областных центрах и в Киеве практически сравнялась. Тем не менее сделки обмена недвижимости так и не стали массовыми. Во многом это связано с ограниченным выбором объектов».
Тем же, кто желает поменять одну или несколько квартир на другую недвижимость, эксперты рекомендуют искать варианты среди объектов, выставленных на продажу, чтобы затем провести параллельные сделки. Но если стороны, заинтересованные в бартере, уже нашли друг друга и полностью удовлетворены предложенными условиями, провести обмен без наличных денег вполне реально.
«Договор мены подразумевает одномоментное заключение двух или более (при наличии цепочки) сделок купли-продажи без участия денежного эквивалента, — рассказывает об особенностях таких операций Анна Панченко. — В таком договоре каждая из сторон выступает продавцом товара, который передает для обмена, и покупателем того, что получает взамен. Поэтому при юридическом оформлении сделки мены должны быть выполнены те же требования, что и при купле-продаже. Если объектом обмена является недвижимость, договор подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации».
Владимир Степенко также настоятельно рекомендует проводить данные операции, если мена недвижимости происходит между родственниками. Ведь куда проще обойтись без денежных расчетов, если пожилые родители уступают квартиру большей площади своему взрослому ребенку, который обзавелся собственной семьей и детьми, а сами переезжают в его малометражку. К тому же, близкие родственники, не связанные какими-либо отношениями сторон, совершая операцию обмена вместо купли-продажи, могут сэкономить свои деньги. «Участники бартерной сделки выигрывают за счет сокращения расходов на нотариальное оформление, уплату государственной пошлины и налога с доходов физических лиц, — поясняет Анна Панченко. — Кроме этого, новый собственник недвижимости при обмене освобождается от уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование».
Учитывая, что сделки обмена на рынке недвижимости во многом подобны купле-продаже, риски в процессе заключения такого договора будут такие же, как в случае приобретения жилья за «живые» деньги. Поэтому если хотите сэкономить — вперед, к обмену.
