Управляющий директор компании "Украинская торговая гильдия" Виталий Бойко выделил основные тенденции рынку коммерческой недвижимости Украины в первом полугодии 2008 года.Рынок коммерческой недвижимости развивался предсказуемо, в полном соответствии с нашими прогнозами и ожиданиями: арендные ставки выросли и в офисном и в торговом сегменте, дефицит предложения сохранился , многие объекты вводятся в строй с опозданием от заявленных сроков. Несколько снизилась активность девелоперов и инвесторов – из-за последствий финансового кризиса в банковской сфере. Нормы капитализации не растут, по торговой недвижимости они составляют 9-10% и 11% - в регионах.
Нужно упомянуть ухудшевшуюся финансовую коньюктуру, рост банковских ставок кредитования и сложностей с его получением. Далее идет рост себестоимости строительства – материалов и работ и исчерпание банка привлекательных земельных участков. Все это поставило многие объекты на грань остановки строительства и заставило девелоперов лихорадочно искать поиски путей решения проблем, а то и выхода из незавершенных проектов.
Рынок инвестиционных сделок можно назвать «полуживым». Он перестал расти. Новые инвесторы в него не идут, хотя старые – продолжают присутствовать за счет новых проектов, начатых под влиянием опыта прошлых успехов. Особенно это сказывается на регионах, где сделок значительно меньше чем ожидалось еще пол-года назад. Причем офисная недвижимость в регионах вообще перестала быть привлекательной, а в Киеве – для качественных офисных объектов ставки капитализации не более 7-8%, хотя для других – еще 10-12%.
В целом по Украине рынок перешел из стадии активного роста на стадию замедления роста и насыщения. Так, в Киеве, при уровне насыщенности торговыми площадями в 158 кв м на тысячу жителей, этот показатель вырастет до конца 2008 г. до 185 кв м. Ожидаем открытия 4 ТЦ с суммарной торговой площадью 130-140 тыс кв м, а в следующем 2009 г. – их будет открыто 11(!).
Прирост объемов качественной офисной недвижимости наблюдался в июне только в регионах: введены по 1 БЦ в Симферополе (GLA ок. 5,5 тыс.кв.м) и Запорожье (GLA ок. 3 тыс.кв.м). На стадии ввода в эксплуатацию находится БЦ Акула в Донецке (GLA ок. 7 тыс.кв.м).
На столичном рынке офисной недвижимости в июне была зафиксирована одна из наиболее крупных сделок за первое полугодие – аренда компанией Deloitte бизнес-центра по ул. Жилянской. Часть БЦ запланировано сдать в субаренду.
В Луганске событием 1-го полугодия стало открытие ТЦ «Аврора».
Сегмент логистической недвижимости в ожидании осуществления наиболее крупных сделок по аренде площадей за все время его развития. В частности, были заключены договоренности об аренде ок. 49 тыс.кв.м логистическом комплексе компании Aisi украинским логистическим оператором УВК
Что касается Украины в целом, то только у нас сдается около 1 млн кв м площадей в 36 объектах, открывающихся в этом году и разбросанных по регионам Украины.
За полугодие во всех сегментах коммерческой недвижимости росли ставки аренды. Так в торговых центрах в среднем выросли на 5-10% по Украине, достигнув 145-150 у.е. за кв м, максимальные достигают 300 у.е. за кв м в Киеве. Но есть города где рост ставок прекратился. Ставки определяются рыночной ситуацией , а не качеством ТЦ или офисных центров. В целом по Украине они еще будут продолжать расти, поскольку спрос превалирует над предложением. Однако очень неравномерно – ведь и соотношение «спрос-предложение» различно в разных городах.
