Немає населеного пункту в Україні де не було б незаконних ЖК, в яких вже продана частина квартир. Що ж робити інвесторам, які купили житло у недобросовісних забудовників?!
Коли у забудовника нічого немає
За словами юристів, чітко встановленого механізму компенсації грошей інвесторам незаконних новобудов у законодавстві немає. Тому самостійно, без допомоги юристів, вирішити проблему досить складно, але можливо. Згідно з Законом України «Про інвестиційну діяльність», держава гарантує виконання домовленості між забудовником та інвестором, але на практиці – це не більше, ніж красиві слова.
Проінвестовані гроші, очевидно, вже перетворилися на об'єкт незавершеного будівництва, правовий статус якого у законодавстві визначено досить своєрідно. Формально, у забудовника є лише матеріали та обладнання, які він використовував при будівництві, тобто рухоме майно, а не об'єкт нерухомості, нехай і незавершений будівництвом. За інших обставин задовольнити вимоги інвесторів про повернення вкладених коштів можна було б шляхом продажу майна забудовника, особливо якщо це рухоме майно. Проте в даному випадку таке рухоме майно у вигляді матеріалів і обладнання є лише на папері; практично ж воно все використано у будівництві і продати його окремо не можна. А якщо будівництво визнане незаконним, «недобудову» як цілісний об'єкт теж ніхто не купить, бо використовувати її можна лише для завершення будівництва, яке, як відомо, визнано незаконним.
Суд із забудовником: крок за кроком
Починати процес повернення проінвестованих в проблемний об'єкт грошей потрібно зі збору всіх доступних документів, пов'язаних з незаконним будівництвом: договір інвестування, платіжки про перерахування коштів, документи про забудовника, підрядника, землю, рішення про визнання будівництва незаконним тощо.
Після того як документи зібрані, найкраще звернутися до фахівця-правника, але якщо такої можливості немає, то самостійно написати і передати забудовнику, з доказами про вручення (цінний лист або штамп на вашому екземплярі), заяву про те, що він порушив своє зобов'язання – передати квартиру, при цьому гарантував, що будівництво законне, тому ви хочете повернути свої гроші. Вкажіть спосіб отримання грошей і дату, до якої ви очікуєте їх отримання.
У 99-ти випадків зі ста ніхто грошей не поверне, але, можливо, дадуть відповідь на заяву і можна буде зрозуміти позицію забудовника щодо цієї проблеми. Після того, як отримано відмову про повернення грошей потрібно починати готувати позовну заяву до суду. На цьому етапі важливо зрозуміти, чи потрібно вам об'єднуватися з іншими ошуканими інвесторами. З одного боку, є свої плюси, але є й недоліки, наприклад, через це справа може затягнутися у часі або банально на всіх не вистачить майна боржника для компенсації збитків.
Далі іде судова процедура розгляду позову про відшкодування збитків. Суду обов'язково потрібно надати такі документи: договір із забудовником, банківські виписки про перерахування йому грошей та рішення про визнання будівництва незаконним (якщо його у позивача немає, можна просити суд витребувати цей документ), заява забудовнику про повернення грошей, доказ його вручення, відповідь на неї (якщо така є). Після суду йде процедура примусового виконання судового рішення, в рамках якої майно забудовника-боржника має бути продане і за його рахунок компенсовані ваші збитки. Але на практиці часто виявляється, що нічого продавати і за рахунок чого компенсовувати...
Гроші чи квартира?
У інвесторів, які вклали гроші в проблемний об'єкт, часто стоїть дилема – вимагати повернути гроші чи змусити забудовника добудувати будинок. Що ж краще?
Дізнатися, через що будинок відмовляються приймати в експлуатацію і якщо цю причину вкладники або забудовник в змозі вирішити, то в такому випадку варто це робити. Наприклад, буває таке, що будівлю не можуть ввести в експлуатацію через порушенням в технології будівництва, які можливо виправити, здійснивши додаткові будівельні роботи. Якщо ж закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію неможливі, чи необхідні процедури складні та ризиковані, а грошові витрати для введення в експлуатацію надто великі, то починайте працювати над поверненням своїх грошей через стягнення заподіяної шкоди з забудовника.
При цьому фахівці рекомендують для того, щоб не втратити час, здійснювати боротьбу за введення в експлуатацію та повернення вкладених грошей одночасно, регулюючи їхню залежно від досягнутих результатів. Практика свідчить, що повернути гроші від недобросовісного забудовника досить складно, тому, переважно, коли є шанс на отримання нерухомості, краще обрати саме цей варіант.
