Протягом найближчих півтора року в Києві планується запустити в експлуатацію близько 10 прибуткових будинків, у кожному з яких буде від 200 до 500 квартир. Попри те, що цей напрям є сталим трендом у світі, український ринок ще не зовсім готовий до подібного формату.
«Зараз ми введемо приблизно 10 таких проектів, термін реалізації яких складає від 6 до 18 місяців. Практично всі вони позиціонуються як економ-сегмент: середня вартість проживання складе 5000–7000 грн без урахування комунальних платежів. На такі об'єкти ми бачимо хороший попит і формуємо чергу з покупців», – повідомив Mind керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
Місце розташування та точні параметри проектів Артюхов не розголошує, оскільки це умова інвесторів. Згідно з даними Mind, один з прибуткових будинків розташований неподалік від «Арт-Заводу Платформа» і має назву ЖК «Платформа». Об'єкти розташовані переважно на правому березі Дніпра. Частина з них – це колишні промислові будівлі, що стануть житлом після проведення реконструкції. Ще одна частина будинків наразі введена в експлуатацію, проте істотна кількість квартир у них здається в оренду.
«У певних випадках ми ведемо переговори з власниками, пропонуючи їм передавати свої квартири в професійне управління, бо для повноцінного функціонування керуючої компанії, яка забезпечить не тільки можливість здати квартиру в оренду, але й додаткові послуги для мешканців, потрібно хоча б 50 квартир. У деяких проектах ми допомагаємо інвесторам формувати якісний портфель об'єктів з окремих квартир, поверхів або навіть секцій, проводимо реконструкцію чи перепланування, після чого передаємо їх керуючій компанії», – розповів співрозмовник Mind.
З майбутніми мешканцями підпишуть офіційні договори оренди, що передбачають оплату відповідних податків у бюджет. За бажанням орендарів керуюча компанія готова надати додаткові платні послуги: прибирання квартир, охорону, доставку продуктів тощо. Інвесторами проектів виступають як окремі власники, так і представники середнього і великого українського бізнесу. Але останнім часом зростає зацікавленість і з боку іноземних інвесторів, за мірками яких бізнес оренди київського житла є високоприбутковим.
Чи свідчить це про початок буму прибуткових будинків у столиці? Зовсім ні. Як констатує Михайло Артюхов, модель бізнесу buy to rent, коли купують великі будинки і реконструюють їх для того, аби здавати в оренду, поки не дуже поширена. «Швидше, отримали будівлю за борги. Щоб повернути свої гроші – продати потрібно дорого. В очікуванні підвищення вартості нерухомості її здають в оренду, що дозволяє уникнути операційних витрат і отримати хоч якісь прибутки. Тобто дуже часто цим бізнесом займаються власники таких об'єктів від безвиході», – пояснює співрозмовник.
Згодні з ним й інші експерти ринку. Наприклад, аналітик SV Development Сергій Костецький взагалі вважає цей бізнес невигідним. «Підприємці прагнуть отримати найбільшу прибутковість. Девелопери можуть заробляти від 30 до 100%, покупка квартири на початковому етапі будівництва і подальший її перепродаж принесе не менше 15–20%. Якщо ж говорити про оренду, то більш прибуткова подобова оренда. Тому інтерес до цього сегмента ринку зараз виявляють переважно європейці, для яких 10–15% на рік – межа бажань», – каже він.
Солідарний з Костецьким і консультант з нерухомості Іван Кудояр, на думку якого, даний бізнес мало цікавий внутрішнім інвесторам. За словами Кудояра, «нормальна окупність орендного бізнесу становить від 100 до 120 місячних платежів, у нас же зараз окупність довгострокової оренди в середньому – 180 місячних платежів».
Чи існує в Києві сегмент прибуткових будинків? У класичному розумінні цього явища – його немає. Адже саме поняття передбачає не лише наявність будинку, всі квартири в якому здаються в довгострокову оренду, а й надання орендарям цілої низки додаткових послуг: пральня, спортзал, місце для зустрічей з друзями, охорона, прибирання, паркування тощо.
Вперше про необхідність прибуткових будинків заговорили на початку нинішнього тисячоліття, коли постало питання про розселення працівників дипломатичних представництв, яких не влаштовували звичайні наймані квартири. Перші проекти виявилися вельми успішними і, незважаючи на високу вартість проживання, були заселені на 100%. Однак згодом далі розмов про перспективність цього сегмента справа не пішла. Навіть на хвилі зростання вартості оренди і забудовники, і потенційні великі інвестори незмінно воліли якнайдорожче продати нерухомість, ніж брати на себе турботи про проведення внутрішнього оздоблення, меблювання та обладнання апартаментів, створення повноцінної керуючої компанії, що надає якісний і доступний сервіс. «Ковтально-хапальні рефлекси у серйозних інвесторів спрацьовують швидше, ніж здоровий глузд. Якщо є попит, рано чи пізно всі скочуються в продажі», – впевнений ще один з експертів ринку, який побажав залишитися неназваним.
Але навіть нерозпродані комплекси високої цінової категорії з часом перетворилися швидше на апарт-готелі, аніж прибуткові будинки. До таких наразі експерти умовно відносять Sherborne Guest House і Senator Apartments. А розпіарені два роки тому проекти прибуткових будинків Elysеum (Шевченківський район Києва, забудовник – компанія «Ріел») і Рetra (Вишневе, компанія «Ленд Плюс»), зведення яких стартувало у 2014 році, так і залишилися нереалізованими: інвестор будинку Рetra припинив фінансування, квартири в Elysеum – розпродаються.
«Будинок на Паньківській, «Реджен Фемелі», будинок в Гатному... Загалом у Києві налічується два-три десятки житлових будинків, які умовно можна віднести до прибуткових. Переважно в них здають під'їзди, секції, поверхи або просто багато квартир. До цього ж сегмента так само умовно можна віднести низку компаній, що управляють і/або володіють декількома десятками квартир, які здаються в довгострокову оренду в різних районах міста. Наприклад, нещодавно в ЗМІ була оприлюднена інформація про те, що портфель нерухомості колишнього міністра доходів і зборів Олександра Клименка – близько 40 квартир у десятці відомих житлових комплексів у центрі Києва, які здаються в оренду, – відмічає Михайло Артюхов. – У класичному ж вигляді прибуткових будинків у столиці практично не існує».
Проте останніми роками в приватному секторі столиці та її передмістях почали з'являтися об'єкти, що можна віднести до сегмента прибуткових будинків. Як правило, це три-, чотириповерхові котеджі (таунхауси) на 8–12 однокімнатних квартир, 100% яких обладнані для довгострокової оренди.
У більшості випадків управлінням такого прибуткового будинку займається сім'я, яка там проживає. Вона ж відповідає за поселення орендарів і стягування орендних платежів, охорону і прибирання території, функціонування інженерних систем (зокрема, обслуговування котельні в зимовий час). Власниками ж таких прибуткових будинків зазвичай виступають люди, що давно працюють на ринку нерухомості й вдало придбали такий особняк: ріелтери, дизайнери, виконроби, які займаються зведенням котеджів на продаж, постачальники будматеріалів тощо. «Заробивши певні гроші, вони не хочуть тримати їх у банку. Вони розуміють потенціал цього ринку і використовують свій досвід і зв'язки, щоб побудувати або придбати і реконструювати такий будинок під оренду для забезпечення собі стабільного прибутку на багато років», – пояснює Артюхов.
За оцінками опитаних Mind ріелтерів, тільки в найближчих передмістях Києва – Софіївській та Петропавлівській Борщагівці, Білогородці, Вишневому, Ірпені та Бучі, Броварах і Борисполі – функціонує декілька десятків подібних прибуткових будинків, більша частина яких працює нелегально, намагаючись не привертати увагу фіскалів і контролюючих органів. Вибір їхнього розташування пояснюється просто: якщо в столиці вартість землі під житлову забудову стартує з $10 000–15 000 за сотку, то в передмістях – з $2000–3000 за сотку, що дозволяє мінімізувати витрати і отримати максимальний прибуток навіть при конкурентних тарифах.
Чи мають прибуткові будинки вплив на ринок довгострокової оренди? Поки що ні. Експерти вважають, що на їхню частку доводиться менше 1% всіх транзакцій. За оцінками Сергія Костецького, після кризи 2009 року в Києві постійно пропонувалося в оренду від 27 000 до 30 000 квартир. Зараз їх число скоротилося до 20 000, оскільки багато господарів вирішили продати свою нерухомість. Михайло Артюхов оцінює столичний ринок довгострокової оренди в середньому в 450–500 угод на місяць. Скільки загалом у столиці та передмістях використовується нерухомості для того, аби здавати в оренду, не може сказати ніхто. «Більша частина угод ніде не реєструється. Квартиранти можуть знімати одну квартиру 5–10 років. Колись по ринку ходили чутки, що лише в Києві під довгострокову оренду задіяно близько 50 000 квартир. Але, думаю, що ця цифра взята з повітря», – зазначив один з експертів.
Водночас багато експертів вважають, що вже зараз з'явилися передумови для розвитку сегмента прибуткових будинків. Передусім це істотне затоварення ринку: пропозиція квартир на первинному ринку вдесятеро перевищує платоспроможний попит, через що забудовники незабаром зіткнуться з неможливістю реалізувати побудовані квартири. Іншим фактором, що може прискорити розвиток бізнесу прибуткових будинків, є дуже високий попит на житло в оренду, який стимулюється відсутністю на ринку фінансових інструментів для купівлі житла. Досвід впровадження стратегії розвитку прибуткових будинків є в країнах Європи і Азії, уряди яких завдяки цьому вирішили низку соціальних проблем.
