Ринок первинної нерухомості сьогодні в підвішеному стані: з одного боку – людей, які потребують житла, як і раніше багато, так само як і тих, хто вважає вкладення грошей в нерухомість хорошою інвестицією. З іншого – вони бояться витрачати накопичене, тому що через постійне зниження цін на житлові метри високий ризик опинитися біля розбитого корита: все більше будівництв в країні заморожують, а передбачити це заздалегідь практично нереально.
"Сегодня" з'ясувала, як йдуть справи з новобудовами і чого очікувати інвесторам до кінця року. За прогнозами експертів, забудовники будуть активніше шукати банки-партнери, які зможуть кредитувати інвесторів і добудовувати чужі недобудови. А ось цінами пророкують подальше повільне "танення".
На ринку спостерігають бум "переуступок"
У серпні та вересні, за даними аналітиків ринку нерухомості, продовжився курс на зниження ціни квадратного метра в новобудовах. Це призвело до того, що так-сяк, але кількість угод росло, причому з великим темпом, ніж в цей же період в минулому році.
"У липні 2016 року було продано 403 квартири, а в серпні – 364. У липні ж 2017 року зафіксовано 613 проданих квартир в новобудовах, а в серпні – 634 угоди. Так що в цьому році, у міру зменшення ціни квадратного метра, кількість угод росло з кожним місяцем ", – наводить приклад статистики аналітик SV Development Сергій Степенко. І він, і його колеги вважають, що навряд чи до кінця року виникне ситуація, яка зіб'є
фактичний купівельний попит.
НАЙАКТИВНІШЕ ДЕШЕВШАЮТЬ РОЗКІШНІ. Консалтери відзначають: за попитом все ковдру перетягнув на себе економсегмент. За різними даними, його частка в продажах – 69-79 % в середньорічному розрізі. Решта поділяють між собою бізнес-, еліт і делюкс-, з перевагою першого сегмента. При цьому найактивніше дешевшали трьох-, чотирикімнатні квартири і більше. "На них попит найнижчий, навіть незважаючи на падіння цін. В обслуговуванні це житло влетить в таку копієчку, що великі сім'ї воліють тулитися в двушках – в надії, що колись ситуація зміниться. Відповідно до цієї ж філософії, знову в моді просто невеликі однушки замість смарт-квартир", – розповідає брокер в сфері продажів первинки Данило Макаренков.
Переуступка намагається конкурувати із звичайним продажем
ПЕРЕУСТУПКА. Ще одна цікава тенденція на ринку первинного житла – зростання пропозицій про переуступку (по суті, так називається продаж квартири в недобудованому будинку). За підрахунками ріелторів, таких пропозицій стало більше приблизно на третину.
"Ті, хто купив житло на етапі котловану з метою заробітку, зараз намагаються "перевести в готівку", щоб виручити більше грошей – вони нервують, що ціна метра тане. Звичайно, серед них є і ті, хто купував для себе, але плани на майбутнє помінялися , а це найбільш реальний спосіб повернути гроші з невеликим прибутком, – пояснює ріелтор Дмитро Берестовий. – Зустрічалися мені недавно навіть оголошення про переуступку в проблемних будинках, де нібито намітилися зрушення в добудові / підведенні комунікацій".
Розстрочку дають, а іпотеку – бояться
Розстрочка від забудовника – паличка-виручалочка для багатьох покупців. Її на різних умовах надають багато девелоперів. Повністю безпроцентну, правда, готові дати лічені оператори ринку, причому в процесі уточнень нерідко спливає необхідність якихось додаткових витрат, які все одно виливаються в ціну вище початкової. Причому вартість метрів при розстрочці не фіксується, так що готова квартира може коштувати і дорожче. Терміни виплати теж невеликі: дають розстрочку тільки до моменту здачі будинку.
"Якщо до кризи були забудовники, які погоджувалися на розстрочку, нехай вже і під певну ставку, і вели тривалі відносини з інвестором, то зараз таких знайти важко. Їм невигідно після здачі будинку і переходу на новий об'єкт будівництва збирати по крупинці борги, що не несуть прибуток", – пояснює Сергій Степенко.
Ще один варіант покупки житла – іпотека. Але з нею все ще гірше: банки не поспішають позичати українцям великі суми. Та й українці на "драконівських" умовах банків (ставки в районі 30 % річних) брати її особливо не поспішають.
"Є ймовірність отримати позику у тих, хто довів платоспроможність, і позичає у банку малу частину від вартості обраного житла", – пояснюють в банках.
На питання про відновлення житлового кредитування розводять руками: "Як свідчить міжнародна практика, іпотека та автокредитування пожвавлюються, коли процентні ставки досягають 6-8 %. Але в Україні ставки завжди були вище, і сплеск кредитування можливий, коли вони опустяться хоча б до 10 %. Якщо в 2017 році інфляція, як і очікується, складе 6 %, а в 2019 – 5 %, то пропозиція таких продуктів з'явиться вже в кінці наступного року. Ми вже повернули автокредитування, хоч поки і не масштабно. Думаю, іпотечне кредитування в продуктовій лінійці у нас з'явиться ся в наступному році", – говорить голова правління АТ "ОТП Банк" Тамаш Хак-Ковач.
Доводити до розуму чужі недобудови не хочуть
За даними Держстату, зараз в Україні налічується понад 16 тисяч об'єктів незавершеного будівництва. З них близько 11 тисяч – житлові будинки. Тільки по Києву числиться близько 700 недобудов. Постраждали сотні тисяч інвесторів, адже інші забудовники реанімують не більше десятка чужих "заморозок", а судові позови проти недобросовісних компаній, як показує практика, можуть тривати роками. У Конфедерації будівельників України підкреслюють: знайти бажаючих взяти на себе об'єкт складно, так як процедура забюрократизована, трудо- і времяемкая. Але такі є: наприклад, корпорація "Укрбуд" вже завершила будівництво кількох недобудов за 5 років і займається ще двома об'єктами, кинутими іншими забудовниками, причому один з них стояв недобудованим більше 15 років! До добудові останнього об'єкта поки що не приступали – йде оформлення необхідної дозвільної документації.
Добудовувати чужі об'єкти – процес тривалий і досить недешевий
"Про конкретні технічні подробиці можна буде говорити після отримання всіх дозволів та затвердження плану добудови. Але вже зрозуміло, що деякі конструкції доведеться замінити, так як вони зношені і не відповідають сучасним тенденціям будівництва", – пояснює прес-секретар "Укрбуд" Гліб Шемовнев.
У компанії називають і ще одну проблему при завершенні недобудов – забезпечення інтересів клієнтів, які вклалися в житло при попередньому забудовника. Часто, якщо початковий план будівництва змінюється, людей доводиться індивідуально переконувати дати дозвіл на зміну планування або метражу. Часто просто розшукати всіх інвесторів і підтвердити їх майнові права.
Але з останнім добудовується об'єктом випадок по-своєму унікальний: з 136 квартир вже повністю викуплена 121, постраждалі інвестори об'єднані в закрите акціонерне товариство, а вся інформація про них зібрана у "наглядає" за недостроем арбітражним керуючим. Доплатити доведеться тільки тим, у кого за оновленим проектом збільшиться метраж.
Прогноз: затишшя без обвалу цін
В агентствах нерухомості говорять, що поки від остаточного ступору ринок "рятують" кілька факторів. Це "успокоившаяся" деальвація (хоч і на тлі падіння купівельної спроможності), а також націленість деяких українців купити свої метри, звідки їх вже ніхто не вижене, замість орендованих. Така ж ситуація, при нинішньому розкладі, збережеться і до кінця року.
"На ринку зберігається відкладений попит. Люди, яким, наприклад, трохи не вистачає грошей, а з іпотекою / розстрочкою вони зв'язуватися не хочуть, вважають за краще докопіть потрібну суму. А інші очікують просідання ціни, щоб купити більше метрів, чим можуть зараз, – розповів директор столичного агентства нерухомості Валерій Ломоносов. – Тому купувати будуть ті, хто вважатиме, що чекати далі нікуди".
ДОРОГО УТРИМУВАТИ. Не грає на користь ринку і те, що, з одного боку, собівартість будівництва тільки дорожчає, а з іншого – що утримувати житло деяким власникам стає все важче через злетіла "комуналки". Підвищення мінзарплати ж, за словами експертів, "з'їлося" податками (на нерухомість, на розкіш) і подорожчанням життя в цілому.
"Підвищувати ціни забудовники не можуть: купівельна спроможність погіршилася. Але і виправити ситуацію вони не в силах, так як знижувати вартість квадратного метра вже нікуди, – пояснює аналітик SV Development Сергій Степенко. – Багато хто продає метри за собівартістю, але будинки здаються порожніми на 50-60 %. Тому, за моїми прогнозами, обвалу не буде, а така млява ситуація, як зараз, збережеться і до кінця року, якщо ніяких політичних/економічних форс-мажорів не станеться. Можливо, прикрасять статистику продажів святкові акції, а й це не факт".
Терміни: зірвані у всіх
За даними ІАП "Столична нерухомість", в серпні 68 операторів ринку нерухомості пропонували до продажу квартири в 180 об'єктах будівництва Києва. До цього числа увійшли як решта непроданими метри в житлових комплексах, введених в експлуатацію, так і житло в будинках, будівництво яких триває. Всього за рік на ринку з'явилися 7 нових "гравців" (в серпні 2016 р пропонував квартири 61 оператор) та 32 об'єкти будівництва (а серпні 2016-го в аналітиці вказувалося 148 об'єктів будівництва). В основному це житло економсегмент (32 %) і класу "комфорт" (30 %).
Найактивніше забудовуються Голосіївський район столиці (18 % всього столичного житла), Солом'янський і Дарницький райони (по 14 %), Шевченківський та Печерський (13 % і 12 % відповідно). Менше житла зводиться в Дніпровському районі (8 % новобудов), Святошинському (7 %), Подільському (6 %), Оболонському (5 %) і Деснянському (3 %).
До кінця вересня, за інформацією експертів ринку, старт продажів очікується ще мінімум в п'яти комплексах, а ще близько десяти продажів "з котлованів" варто очікувати до кінця року. При цьому до кінця року здадуться в експлуатацію лише лічені ЖК: в основному всі забудовники вже затримали рядків здачі.
