Тепер їм більше не потрібно церемонитися з боржниками і вмовляти їх відмовитися від майна на користь кредитора. Фінансисти зможуть переоформляти права власності на нерухомість в судовому порядку. До такого висновку прийшов Верховний суд України, розглянувши 11 грудня справу про звернення стягнення на предмет іпотеки (постанова ВСУ № 6 - 124цс13 ).
« Довгий час ситуація була досить складною. Через невдалі формулювань Закону « Про іпотеку » суди вважали, що іпотекодержатель (банк) міг отримати право власності на предмет іпотеки тільки в добровільному порядку. Щоб нерухомість перейшла у власність кредитора, позичальник, який неакуратно обслуговує кредит, повинен був підписати окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Іншим можливим варіантом була наявність відповідної застереження в самому іпотечному договорі (банки змогли переписувати на себе нерухомість на підставі таких застережень з 14.01.2009 року, коли набув чинності Закон « Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» ), - пояснює адвокат Марія Швець, керуючий партнер АК «Золота Середина ».
Якщо кредитор мав необхідними документами, йому було потрібно дотримати процедуру: повідомити боржника як мінімум за 30 днів про порушення умов кредитного договору, провести оцінку предмета іпотеки і тільки після цього реєструвати своє право власності на нерухомість. Але зробити це на практиці було не так просто. По-перше, позичальників практично неможливо умовити добровільно віддати свою нерухомість банку. «Коли виникає суперечка, позичальники не хочуть розлучатися зі своїм майном і відмовляються укладати договори про передачу права власності», - розповідає адвокат Ігор Реутов, керівник департаменту АФ « Грамацький і партнери». По-друге, навіть якщо в іпотечному договорі є відповідне застереження, боржники намагаються оскаржити її в суді, перешкоджають кредитору у проведенні оцінки нерухомості і т.д. У БТІ до подібних операцій ставляться дуже насторожено. А потенційні покупці геть відмовляються купувати « сумнівне » житло, право власності на яке в будь-який момент може бути оскаржене.
У такій ситуації кредиторам волею-неволею доводилося йти до суду. Там вони або намагалися домогтися визнання свого права власності на нерухомість, або подавали позов про примусову реалізацію майна. У першому випадку банкіри ризикували отримати відмову через трактування служителями Феміди Закону « Про іпотеку ». У другому - опинялися перед необхідністю реалізації застави з публічних торгів або власними силами. Обидва останніх варіанти мало влаштовували і кредиторів, і позичальників, і самих покупців. « Домігшись через суд права на самостійну реалізацію застави, банк опинявся перед проблемою - яким чином переоформити право власності на житло на покупця. Ця процедура була досить заплутана. Без згоди колишнього власника зробити це було вкрай складно. Тому покупці боялися купувати таку нерухомість », - пояснює Марія Швець.
Правила продажу майна на публічних торгах також непрозорі. Торгуючі підприємства зараз провертають багатоходові схеми, які дозволяють їм продавати нерухомість «своїм» покупцям за викидними цінами. Реалізатори часто занижують вартість майна, не допускають до аукціону «сторонніх», зривають торги, щоб знизити ціну вартість застави. У підсумку, за оцінками банкірів, кредитори отримують на руки всього близько 30-45% вартості застави. Цього часто не вистачає, щоб покрити заборгованість за кредитом. І банк продовжував роботу з боржником, наполягаючи на реалізації іншого майна.
Рішення ВСУ дозволить іпотекодержателям оформляти право власності на нерухомість, що належить недбайливим боржникам, через суд. Після цього вони зможуть розпоряджатися ним на свій розсуд - продавати самостійно, на торгах або залишити у себе. Оскаржити такі дії позичальники вже не зможуть. Тому ризики покупців значно знизяться. Заставне житло буде йти з молотка набагато швидше й за вищими цінами, що буде на руку і кредиторам, і самим боржникам. Новація торкнеться не тільки банків, але й інших установ, між якими існують відносини, забезпечені іпотекою.
