С 16 по 18 октября 2008 года в Международном выставочном центре (Броварской проспект 15) прошла Международная специализированная выставка «Недвижимость 2008». В рамках данной выставки 17 октября состоялся открытый форум «Недвижимость. Финансирование. Перспектива-2008». В программе форума были заявлены самые острые и актуальные темы украинского рынка недвижимости.Первым докладчиком был экс-президент Ассоциации специалистов недвижимости Украины Александр Бондаренко. Он подробно рассказал о формировании вторичного рынка Украины в последние годы, описал все тенденции развития и сделал прогнозы.
Но обо всем по порядку…
В недавнем прошлом, а точнее в 2006 году был установлен рекорд для Украины: в Луганске за год стоимость вторичного жилья выросла на 100%. Такого не было раньше никогда. Если сравнить эту цифру с Киевом – то в этом же году в столице стоимость «вторички» выросла всего лишь на 68%.
Ранее рынком недвижимости были очень заинтересованы спекулянты. Они делали неплохой бизнес, а именно: покупали квартиру, сдавали ее в аренду на год, а затем продавали (естественно, гораздо дороже). Прибыль в данной ситуации шла не только при продаже, но и от годовой аренды. По сути, риска в такой схеме практически не было. Единственным риском можно назвать лишь то, что надо было подгадать самый выгодный момент для продажи.
Стоит вспомнить и об еще одном украинском «рекорде» все в том же 2006 году: всего лишь за 1 месяц (август) стоимость вторичных квартир выросла на 12%. Естественно, никто сильно данный факт не афишировал. Да и в СМИ от игроков рынка недвижимости давалась довольно-таки смазанная информация, дабы не вызвать панику в массах.
Затем наступил 2007 год, который по праву можно назвать чемпионом по строительству жилой недвижимости. Только за этот год было введено в эксплуатацию 8,4 млн м² жилья (вместе с индивидуальными застройщиками). Вспоминая более ранние года можно провести сравнительный анализ:
• 1995 год – введено в эксплуатацию 800 тыс. м² жилья;
• 1990 год – 200 тыс. м²
Выводы напрашиваются сами собой: нехватка квадратных метров.
Ведь для того, чтобы пополнять и восстанавливать жилищный фонд страны, в год необходимо строить не менее 1 м² на одного человека. Наша же страна катастрофически далеко от данной нормы.
Если говорить о введенном жилье в нынешнем году, то по примерным подсчетам эта цифра составит 7,5 млн м².
Однако существует миф о том, что сегодня на рынке риэлторы намеренно завышают цены на жилье. А ведь это совсем не так! Риэлтору гораздо выгоднее медленный, но уверенный рос цен! Тогда точно можно спрогнозировать ситуацию на рынке хотя бы на самое ближайшее будущее.
И снова вывод: при недостатке жилья обвала цен быть не может!
Вы можете спросить: а ведь в нынешнем году в Испании цены упали резко сначала на 20%, а потом еще на 10%. А в Украине не может быть такого? Почему?
А. Бондаренко твердо уверен, что сценария Испании в Украине не повторится как минимум по двум причинам:
1. В Испании люди перестали покупать жилье (а в Украине такого произойти просто не может);
2. Ставки существенно выросли и ипотека практически прекратила свое существование (чего в Украине пока тоже нет).
Вспомнить хотя бы Швецию: ведь там люди устроили целую забастовку и перестали брать ипотеку, потому что банки повысили процентную ставку всего на 1% (было 6%, стало 7%). А в Украине банки, в свете нынешнего финансового кризиса, продолжают медленно, но уверенно поднимать ставки, а люди все равно выстраиваются в очередь за кредитами…
Сегодня по всей Европе и Азии застройщики просто вынуждены снижать цены чуть ли не до себестоимости, потому что предложение превышает спрос!
В нашей же стране все идет не по сценарию Европы (как хотелось бы многим), а, наверное, по принципу развития рынка недвижимости Израиля. Вспомним ситуацию там…
В Израиле строилось очень мало жилья. При этом население Израиля становится все больше и больше, соответственно и потребность в жилье все выше. А, как известно, рост провоцирует дефицит. И рынок нежвижимости стал расти.
Что же происходит у нас? Украина очень мало строит! Недоразвитость строительного рынка налицо. Ипотека продолжает процентный рост! Что дальше???
Александр Бондаренко прогнозирует: В ближайшем будущем, несмотря на все предпосылки, ценового обвала не будет! Единственное, что может произойти – это дифференцирование рынка жилья, некая балансировка… Если у тебя плохой товар – цена снизится, если же отличный – то и цену снижать не стоит.
В будущем же Украина выйдет на новый виток, если:
• произойдет стабилизация политической и экономической ситуаций в стране;
• малый и средний бизнес начнет развиваться более эффективно;
• если в Америке на выборах президента США победит Барак Обама и т. д.
В Японии была похожая ситуация когда-то давно и выходила она из сложившегося кризиса порядка 10 лет. Так что и у Украины «свет в конце тоннеля» брезжит, только пока очень далеко…
