Стандартна процедура покупки готового житла у господаря передбачає всього два варіанти: потрібно або збирати всю суму «налом», або «підписуватися» на іпотечний кредит.
Перший спосіб передбачає дуже тривалий час на відкладання потрібних грошей. Другий, на жаль, зараз теж важко назвати підходящим для більшості пересічних українців - іпотека поки доступна дуже обмеженому колу потенційних позичальників.
Натомість українці пильно придивляються до порівняно новому інструменту на вторинному ринку нерухомості - придбання квартири за договором довічного утримання. «Такі угоди не можна назвати новими, вони в законодавстві прописані з 2004 року, коли ступив в силу Цивільний кодекс України, - коментує незалежний експерт ринку нерухомості Руслан Макаренко.
- Однак до кризи і попит, і пропозиція були досить невеликими. За останній же рік кількість квартир, виставлених на продаж «з утриманцями», збільшилася майже в два рази. Приміром, у Києві в сегменті «до $ 50 тис.» з десяти квартир сім проданих на умовах довічного утримання. В інших великих містах ситуація схожа: пенсіонери готові віддати житло за гарантію забезпеченої старості ».
Метр довжиною в роки
Схема придбання квартири «з доважком» у вигляді господаря нескладна і повністю врегульована законодавством України. Проте самостійно вийти на старого квартировласника, що бажає обміняти свою нерухомість на щомісячне фінансування і догляд, практично нереально. Як правило, покупця і продавця зводять спеціалізовані агентства: наприклад, у столиці (та інших містах-мільйонниках) сьогодні налічується близько 5-6 компаній, що надають таку послугу.
«Якщо літня людина і покупець сподобаються один одному, вони мають право укласти між собою договір довічного утримання, передбачений ст.744 ЦКУ, - розповідає керівник юридичного департаменту компанії Realnest Яна Кобан. - Суть такої угоди в тому, що господар житла передає у власність квартиру, а набувач зобов'язується замість сплати повної вартості квартири надавати підопічному до кінця життя дах над головою і зафіксовану в договорі щомісячну суму на проживання. Договір повинен бути складений у письмовій формі, завірений нотаріусом, а потім зареєстрований в БТІ. Тільки з моменту реєстрації він стає чинним, і тільки з цього моменту відбувається перехід права власності на квартиру до набувача ».
До речі, перехід права власності на квартиру насправді не дає покупцеві майже ніяких прав. Розпоряджатися нерухомістю можна буде тільки після смерті попереднього господаря. До цього моменту нерухомість не можна продати, подарувати або закласти. В'їхати в «свою» квартиру до смерті господаря власник може тільки за згодою підопічного. Для цього доведеться окремим параграфом прописати в договорі умови спільного проживання і закріпити за господарем власну територію.
Варто врахувати, що всі договори такого типу поділяються на два види - договір довічної ренти чи змісту з утриманням. «Виплата ренти більш зручна для покупця, - пояснює Макаренко. - Людина щомісяця виплачує конкретну суму і може навіть не зустрічатися з першим господарем свого житла. Проте самотні пенсіонери найчастіше воліють зміст з утриманням, коли крім грошей їм покладено ще й догляд. Це може бути покупка і доставка продуктів, прибирання квартири, оплата ліків або доглядальниці. Що саме мається на увазі під поняттям «утримання», в кожному конкретному випадку має бути прописано в договорі. Тільки так обидві сторони убезпечать себе від зловживань ».
Довічне пригода
Матеріальна сторона питання, на перший погляд, виглядає значно привабливіше банківської іпотеки. За словами Макаренка, стандартно покупка квартири за договором довічного утримання передбачає сплату покупцем першого внеску в розмірі 25-30% від ринкової вартості житла (для Києва це $ 10-15 тис.), пишуть Известия в Україну. Щомісячні витрати на утримання господаря квартири з самими скромними запитами можуть скласти від 500 грн. Але багато чого залежить від запитів вашого «утриманцем» та ринкової вартості його квартири. До того ж список ваших обов'язків буде документально зафіксований в договорі. Однак є значний мінус - це повна невизначеність термінів, коли власник квартири помре, щоб ви могли нею користуватися і розпоряджатися на правах повноцінного господаря.
До речі, жоден юрист не береться гарантувати покупцеві, що операція в підсумку завершиться для нього успішно. «По суті, договір довічного утримання є одностороннім, оскільки зобов'язаною за нього стає тільки покупець квартири, а господар квартири ніяких обов'язків не несе, - пояснює Кобан. - У зв'язку з цим найбільші складності при його виконанні виникають тільки у набувача. Наприклад, у разі розірвання договору з ініціативи будь-якої з сторін повернути вже сплачені на утримання гроші практично неможливо ».
Найчастіше договору розриваються через неналежне виконання своїх обов'язків покупцем житла. Ріелтори неофіційно зізнаються: бували випадки, коли пенсіонери таким нехитрим способом міняли по декілька опікунів. «Вина набувача значення не має, достатньо самого факту невиконання, - попереджає Кобан. - Старенька може привести до суду сусідів, які розкажуть, що набувач рідко буває в квартирі, не приносить ліки і продукти. У підсумку після декількох років старань можна залишитися ні з чим.
Щоб уникнути цього, необхідно з першого дня виконувати всі умови договору. Не зайве зберігати всі квитанції про оплату квартири, телефону і медикаментів. Крім того, раз на місяць або в квартал непогано б брати у господаря розписку, що обов'язки за договором за даний період виконані сповна і претензій немає ».
Ще один суттєвий «підводний камінь», про який потрібно пам'ятати, підписуючи договір довічного утримання - психічне здоров'я обраного вами утриманця. Тобто при підписанні договору він повинен надати довідку профільного фахівця про те, що перебуває при здоровому глузді. Якщо такої довідки у вас на руках немає, то спадкоємці або інші претенденти на квартиру при бажанні зможуть обгрунтувати, що в момент укладання договору бабуся чи дідусь були недієздатними.
Якщо розірвання договору ініціював покупець (наприклад, його звільнили з роботи, і оплачувати утримання господаря в колишніх обсягах він не може), квартира знову-таки безоплатно повертається колишньому власнику. Витрати ж, понесені на його утримання, не відшкодовуються. Якщо з предметом угоди щось сталося (наприклад, пенсіонер забув вимкнути чайник, і квартира згоріла), ніяких грошей або компенсацій покупцю теж не повернуть. Більше того, як власник пошкодженого житла, він все одно зобов'язаний утримувати колишнього господаря в умовах, не гірше колишніх.
КОМПЕТЕНТНО
Сергій Кущенко, експерт з інвестування в нерухомість:
- Покупка квартири за договором довічного утримання - угода, яка має свої специфічні ризики. По-перше, потрібно акуратно, без затримок виплачувати пенсіонеру щомісячне утримання, а також індексувати його відповідно до законодавства та інфляцією. Інакше у пенсіонера або його родичів з'явиться єдиний законний привід звернутися до суду, щоб розірвати договір і повернути собі квартиру.
По-друге, якщо з виплатами щомісячного утримання пенсіонеру все в порядку, його родичі теоретично можуть оскаржити результати приватизації квартири, щоб таким чином визнати договір довічного утримання недійсним. Тут потрібно знати, що термін позовної давності по приватизації складає три роки, і напевно пенсіонер приватизував свою квартиру давно.
