Найпершими і найголовнішими завданнями новопризначеного голови Державного агентства земельних ресурсів України Сергія Тимченко, які йому поставив президент Янукович, стали наведення ладу в земельній сфері та проведення земельної реформи.
Голова Держкомзему впевнений, що піднімати економіку країни потрібно, перш за все, з агропромислового комплексу. Про те, як саме буде впроваджуватися ринок земель сільськогосподарського призначення, хто буде мати можливість їх придбати і за якою ціною, пан Тимченко розповів нам в інтерв'ю, пише УНІАН.
Сергій Михайлович, сьогодні стає абсолютно очевидно, що земельна реформа в кінцевому підсумку буде реалізована, а мораторій на продаж землі - скасовано. Ви думаєте, що Україна вже готова до введення вільного ринку землі?
Процес реформування земельних відносин і так затягнувся - Україна одна зі світових рекордсменів за тривалістю земельної реформи. Уже понад 20 років ми дуримо селян: ніби й дали їм у власність землю, але ця власність формальна: вільно розпоряджатися сільськогосподарською землею заборонено. Звідси і купа проблем: тіньові оборудки в обхід мораторію, низька орендна плата, деградація грунтів, зубожіння села та агропромислового комплексу в цілому.
Тому коли ми говоримо про впровадження ринку землі, то в першу чергу маємо на увазі реалізацію конституційного права власників паїв вільно розпоряджатися своїм майном. Як і будь-який ринок, земельна, - передбачає відносини продавця і покупця. Так от для продавця - це абсолютно вільний ринок, а для покупця - це чітко регламентований ринок з жорсткими правилами гри і багатьма обмеженнями. Наш закон про ринок земель буде одним із самих жорстких і самих зарегламентувати в Європі.
Ви це подаєте як досягнення. Які саме обмеження маєте на увазі?
Перше і головне обмеження - хто може купити землю. Це лише фізична особа з українським громадянством, фермерське господарство або безпосередньо держава. З переліку виключила дві конкурентоопасние категорії - іноземці та будь-які юридичні особи. Ми не допустимо такої ситуації, як наприклад в Аргентині, коли де-юре є незалежна країна, а де-факто вона належить іноземцям та транснаціональним компаніям, які скупили всі її землі.
Друге - це обмеження економічної концентрації та економічної конкуренції. Одна особа не може володіти більш ніж 2100 га землі. Щоб уникнути скупки земель на підставних осіб при купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення необхідно пред'явити декларацію про доходи, яка підтверджувала б чесність отриманих коштів. Крім того, будуть проводитися перевірки Антимонопольного комітету щодо пов'язаних з покупцем осіб.
І ще одне важливе обмеження - створення неможливою спекуляції. Ми створюємо такі умови, що новому власникові землі просто невигідно буде перепродувати землю протягом перших 5-10 років. Саме на такий термін операції з перепродажу землі обкладаються високою державною митом - аж до 100% від нормативної грошової оцінки в перший рік.
А що саме мається на увазі під поняттям «вільно розпоряджатися землею»?
Під час дії мораторію селянин має два варіанти: здати землю в оренду і передати її у спадок після смерті. Скасування мораторію дасть селянину можливість не тільки продавати землю, але й здійснювати ще ряд інших операцій: дарувати і обмінювати її, віддавати під заставу в банк для отримання кредитів на розвиток агробізнесу. Також, окрім вже звичних договорів оренди, можна укладати договори емфітевзису (довгострокового користування), ренти (розстрочка платежу при купівлі у власність), договір довічного утримання-нагляду тощо.
І який, на вашу думку, буде ціна на український чорнозем? Який в цілому ваш прогноз розвитку ринку і які чинники будуть впливати на формування ціни?
За оцінками багатьох експертів, українська земля сьогодні недооцінена мінімум в 15 разів. У перший рік скасування мораторію вартість землі прогнозується на рівні 500, максимум 800 доларів США за 1 гектар. У той же час ціна сільгоспземлі навіть гіршої якості в країнах Старої Європи становить мінімум 10000 євро / га, а у наших західних сусідів, як то Польща чи Угорщина, - від 3000 євро.
Це означає, що ціна наших земель стрімко зростатиме. На темпи зростання цін будуть впливати як природні закони ринку, так і наявність сільськогосподарської інфраструктури, консолідація ділянок у великі масиви, а також підвищення якості грунту.
Чи зміняться після скасування мораторію орендні відносини? І як введення ринку вплине на ціну оренди?
Зрозуміло зміняться! І знову ж таки в інтересах власника землі. Сьогодні в Україні вже сформувався клас латифундистів, які монополізують цілі села, орендують десятки, а то й сотні тисяч гектарів землі, отримують надприбутки, причому селянам платять копійки, а то й зовсім не платять, а розраховуються кількома мішками зерна.
По-перше, з 2012 року майже вдвічі зросте коефіцієнт формули розрахунку нормативної оцінки землі. Це означає, що вже з зими орендна плата збільшиться в середньому до 600 - 700 грн. за га. По-друге, передбачається жорсткий контроль за дотриманням сівозміни та цільового використання земель.
Ми очікуємо приходу іноземних орендарів і сумлінних агрохолдингів. Законом закріплюється можливість довгострокової оренди, яка приведе в село додаткові інвестиції та ефективного господарника. Як показала практика, короткострокова оренда призводить до деградації грунтів, адже орендар зацікавлений в найкоротший термін вичавити із землі максимальний прибуток.
Сьогодні багато говорять про обезземелення селян. Які негативні наслідки такого процесу і які конкретні механізми передбачаються, щоб цього не допустити?
За даними опитувань, близько 12% власників паїв готові їх продати відразу після скасування мораторію. На щастя, більшість з них - це міські жителі, які отримали землю в спадщину. Уявіть, що буде, якщо селяни почнуть масово продавати землю - свій основний капітал. Почнеться широкомасштабна міграція в міста і сплеск рівня безробіття.
Тому перед нами стоїть завдання зацікавити людей працювати на землі, особливо молодь, зробити малий і середній бізнес на селі рентабельним. Кожен метр землі має працювати, давати продукт і приносити прибуток. З цією метою створюється Державний земельний іпотечний банк. Його мета - кредитувати малий і середній агробізнес на пільгових умовах під заставу землі. Процентна ставка планується не більше ніж 8%, а також передбачаються безвідсоткові кредити для розвитку інфраструктури.
Ще один механізм - наповнення місцевих бюджетів. Закон про ринок земель розблокує проведення аукціонів з продажу і оренди земель комунальної власності. До речі, ця норма вступає в силу з моменту підписання закону, а отже, вже зараз можна готувати лоти і запускати аукціони з листопада-грудня цього року.
Сьогодні також говориться про впровадження норми передачі сільрадам 1% від оренди землі, а це сотні тисяч гривень на кожен сільрада щорічно.
Спочатку цього тижня президент підписав закон "Про державний земельний кадастр". Закон "Про ринок земель" планується прийняти цієї осені. Але ці два документи не вирішують всіх питань, пов'язаних з впровадженням і регулюванням ринку земель. Які ще законодавчі акти повинні бути прийняті в рамках земельної реформи?
Вже найближчим часом до Верховної Ради буде внесено кілька законопроектів. Їх прийняття ми плануємо до 2012 року. Це насамперед законопроекти, які допоможуть провести тотальну інвентаризацію земель. Йдеться про спрощення процедури розмежування земель державної та комунальної власності, а також про встановлення меж населених пунктів. За нашим планом інвентаризація сільськогосподарських земель повинна бути завершена до 2015 року.
Які поради особисто ви дали б власникам землі?
Порада одна - ні в якому разі землю не продавати! Для вас відкривається безліч можливостей отримати вигоду від землі. Найкраще, звичайно, самостійно її обробляти, а ні, то здавати в оренду, віддавати в банк як заставу під розвиток малого бізнесу, але не продавати: більше такого цінного капіталу у вас вже не буде.
Якщо ж ви вже вирішили продати, не поспішайте і вичікуйте гідної ціни.
